本文来源：观点地产新媒体 (ID:guandianweixin)，华尔街见闻专栏作者
2018年，华夏幸福以117.46亿元的归母利润“擦边”完成114.15亿元的利润承诺。
观点地产网“水逆的2018年已经过去！变中有忧的焦灼，跌宕起伏的煎熬，都已悄然划过！美好的春天和崭新的希望正向我们走来！”
在华夏幸福公布的2018年年度报告中，长达一千余字的“致股东信”十分显眼。在信的开篇，华夏幸福直呼“水逆的2018年已经过去”。
资金链紧绷、引入二股东平安、人事变故......过往一年，华夏幸福有点“水逆”。但细看其财务数据，牵手平安后，华夏幸福交出的第一份成绩单合格。
据观点地产新媒体获悉，2018年全年，华夏幸福实现营业收入837.99亿元，比上一年增长40.52%；实现归属于上市公司股东的净利润117.46亿元，比上一年增长32.88%。
派息12元与调整布局
自2016年首次布局中原城市群以及珠三角区域后，华夏幸福的产城模式开始走出京津冀地区，布局全国，2018年，是华夏幸福产城异地复制的加速期。
2018年全年，华夏幸福录得营业收入837.99亿元，其中，环北京以外区域实现收入257.07亿元，同比增长82.80%，占公司主营业务营业收入的比例由上一年度的同期23.72%提升至30.82%。
分区域来看，华夏幸福在环北京以外都市圈收入前五名的分别是杭州都市圈、南京都市圈、郑州都市圈、武汉都市圈、合肥都市圈。其中，杭州都市圈录得营收88亿元，同比增长190%；而郑州都市圈实现收入25亿元，同比增长1388%，为环北京以外区域收入增幅最大的地区。
从销售额方面来看，报告期内，华夏幸福实现销售额1627.61亿元，较上年同期增长6.93%，签约销售面积共计1502.85万平方米。其中，环北京以外区域的销售额为756.19亿元，同比增长109.08%，占公司整体销售额比例从上一年度的23.76%提升至46.46%。
“吃一堑，长一智”，或许这个词用来形容华夏幸福最适合不过了。
2002年，华夏幸福起步固安，随后便扎根京津冀地区。但2017年，环京多地颁布严格的限购、限贷政策，华夏幸福吃够了“把鸡蛋放在同一个篮子里”的亏，2018年，这家企业似乎更加注重分散布局。
过去一年里，华夏幸福新增签署PPP项目合作协议18个，全部为环北京以外区域，主要位于环杭州、环郑州、环合肥、环武汉、环广州等都市圈内。与此同时，2018年，华夏幸福投资运营的园区新增签约入园企业702家，新增签约投资额约为1660亿元，其中，环北京以外区域新增入园企业501家，新增签约投资额1406亿元，同比增长51.84%。
得益于“分散投资”的逻辑，华夏幸福在2018年实现归属于上市公司股东的净利润117.46亿元，比上一年增长32.88%，录得近三年来的增幅高位。据观点地产新媒体统计，2017年，华夏幸福实现归母净利润87.81亿元，同比增长22.89%，而2016年，这一增幅仅为16.91%。
值得一提的是，去年7月，华夏幸福在引入平安之时，订立了一项“协议”，彼时，华夏幸福承诺，未来三年，归属于上市公司股东的净利润增长率分别不低于30%、65%、105%。也就是说，2018年、2019年、2020年，华夏幸福归属于上市公司股东的净利润将分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元。而2018年，华夏幸福则以117.46亿元的归母利润“擦边”完成114.15亿元的利润承诺。
但在华夏幸福长达495页的年度报告中，最让人眼前一亮的，或许是其派息方案。
财报显示，2018年，每10股华夏幸福股份派息12.00元，现金分红的数额约为36.03亿元，分红年度合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润117.46亿元，占合并报表中归属于上市公司普通股股东的净利润的30.68%。
在目前已公布的数据来看，华夏幸福的派息情况在中国房地产行业当中算是荣登榜眼，其中，新城控股以每10股派息15.00元拔得头筹，万科则以每10股可获派发的现金股息10.451元位列第三。
实际上，华夏幸福的股息分派一直都保持在稳定水平，2017年每10股派息9元，2016年则派息6元，从近三年的股息分派情况来看，这一数字的增幅一直为同比增长33.33%。或许，平安正是看中了华夏幸福在这一方面的稳定性，在去年七月伸出了橄榄枝。
负债与融资
二股东平安的加入，让华夏幸福缓了一口气。2018年华夏幸福实现了营收、利润的双增长，但资金方面仍面临不少压力。
财报显示，截至2018年末，华夏幸福录得总负债3549.96亿元，总资产4097.12亿元，资产负债率为86.65%，同比去年增加 5.56 个百分点，呈现稳定的水平。
此外，华夏幸福在财报中表示，从2018年第四季度开始，公司的融资性净现金流转正，截至报告期末公司的货币资金余额473亿元，比三季度大幅增长25%，覆盖一年内到期有息债务1.8倍，公司的资金安全得到保障。
同时，公告还提及，华夏幸福一年内到期有息债务在有息债务中的占比由31%下降至19%。
表面上看，华夏幸福的资金依旧宽裕，但细看其应收账款、经营活动产生的现金流、应付账款等数据，华夏幸福的“荷包”还有担忧之处。
截至2018年12月31日，华夏幸福的应收账款账面余额 352.15亿元，其中应收政府园区结算款 347.37亿元。值得一提的是，华夏幸福在公告中坦诚，应收政府园区结算款为公司产业新城业务产生，主要客户为地方政府，公司结合历史经验及行业性质，基于谨慎性原则，按账龄分析法对该类应收款项计提坏账准备 6.33亿元。
不得不承认，华夏幸福的产城模式让其从零到一，但这种模式同样给他种下了极大的隐患。首先，这种产城模式对政府与政策的依赖性极高，因此，在政策发生转变之时，华夏幸福就会出现极大的不确定性；其次，这种产城模式的前期投入巨大，这也就造成了华夏幸福需要不断的加杠杆填补这些费用。
2018年全年，华夏幸福一方面利用境内债券市场，另一方面持续拓 展海外债券市场，发行各类债券产品。数据显示，报告期内，华夏幸福发行公募债120亿元，私募债46.1亿元， 短期融资券50亿元，公司全年共发行13.7亿美元海外债券；此外，截至年末，华夏幸福共有银行授信3683亿元，已使用605亿元，剩余额度3078亿元。
2018年全年，华夏幸福通过经营活动产生的现金流净额为-74.28亿元，虽然同比2017年的-162.28亿元，情况有所缓解，但华夏幸福在资金方面的压力依旧不小。
或许正是由于“钱紧”，2019年开年至今，华夏幸福在债券市场异常活跃。
4月4日，华夏幸福发布公告称，2019年1-3月累计新增借款金额252.10亿元，占2018年末未经审计净资产555.08亿元的比例为45.42%。
公告披露，截至2019年3月31日借款余额为1600.83亿元；2018年末借款余额为1348.73亿元。经过计算后，得出2019年1-3月累计新增借款金额为252.10亿元，占2018年末未经审计净资产555.08亿元的比例为45.42%。
一方面，华夏幸福的控股股东华夏控股依旧不断向平安资管转让其持有的该公司股份，截至目前，华夏控股及其一致行动人鼎基资本管理有限公司共计持有华夏幸福36.29%股份，平安人寿与平安资管合计持有该公司25.25%股份。
另一方面，华夏幸福还在不断的发债、贷款。1月15日，华夏幸福宣布，该公司拟发行2019年度第一期超短期融资券，发行规模为10亿元。2月4日，该公司的境外间接全资子公司CFLD (CAYMAN) INVESTMENT LTD. 向境外专业投资人增发1亿美元的高级无抵押定息债券。
3月1日，华夏幸福的境外子公司CFLD (CAYMAN) INVESTMENT LTD.完成境外发行5.3亿美元的高级无抵押定息债券；3月18日，华夏幸福公告宣布，拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行不超过人民币50亿元的中期票据，期限不超过7年。3月19日，华夏幸福间接全资子公司九通基业投资有限公司不超过50亿元的公司债券获上交所无异议函。
4月3日，华夏幸福2019年公开发行公司债券（第一期）在上海证券交易所上市，发行总额为10亿元，票面利率为5.5%。4月10日，华夏幸福的境外间接全资子公司CFLD (CAYMAN) INVESTMENT LTD.完成境外发行10亿美元的高级无抵押定息债券。
“华夏幸福重整装、再出发”，这是华夏幸福在致股东信中写的一句话，对华夏幸福来说，2018年已然过去，2019年已到来，但华夏幸福的异地复制如何加速，产城模式如何前行，依旧值得考量。