管清友 X 大师对话录（二）金融与地产已进入新周期，投资关键是顺势而为、做趋势的朋友
在年轻一代经济学家中，管清友是非常突出的一位。他是中国社科院研究生院的经济学博士，清华大学的博士后，如是金融研究院的院长，如是资本的创始合伙人，还曾担任过民生证券的副总裁、研究院院长。
他既从事经济与金融理论研究，也是宏观政策、金融市场等方面的参与者、建言者，还写出过《管清友的股票投资课：做趋势的朋友》这样老百姓喜闻乐见的书。上可近庙堂之高，下可及江湖之远，自如转换于几个身份之间，这样的青年经济学人确实少见。
日前，围绕个人投资者如何建立完整的宏观分析框架和市场投研体系、怎样理解市场趋势、怎样把握投资时机和方向、如何面对依然充满不确定性的市场，我们和管清友进行了深度对话。
如何看待地产
华尔街见闻：您前面提到经济学家在预测宏观问题，包括预测房地产的周期上准确率会高一些，未来中国一线城市的地产是什么样的趋势？
管清友：我觉得2017年以后，地产行业确实进入了一个新的阶段，就是它的发展逻辑在发生变化。
发展逻辑的变化有两大因素，第一个因素是什么呢？经济发展阶段到了，所以发展方式必然发生变化。我们的人均GDP突破8000美元以后，房地产行业本身就会发生逻辑上的转化，这是其他经济体都走过的路。
我跟冯仑认真讨论过这个问题，人均GDP超过8000美元以后，整个房地产行业逐渐的从以住宅为主的开发，转向了全开发时代。住宅的增量没有那么大了，房地产开发商必须既会盖住宅，又会盖工业用途的房产，又会做物流地产。当然每个企业可能不一样，有的是继续转型，有的是选择其中一两个方向去做，所以进入一个全开发时代，或者后开发时代。这是最关键的。
但大部分人关注的问题是这两年房地产政策的变化，以及在“房住不炒”这样的基调下，未来不同城市的房价到底还有没有机会？
但实际上第一个因素更重要，也就是第一个问题中提到的趋势，第一个因素才是决定趋势的根本性原因。也就是说，房地产开发商从所谓的开发时代进入后开发时代，房地产企业从所谓的开发人变成手艺人，这是决定趋势的，因为经济发展的基本的推动力决定了房地产大周期的变化。
当然大家最关心的是房价周期，因为政策的变化。政策的变化确实也有影响，首先，“房住不炒”的提出标志着中国最高当局对于房地产行业的基本态度，就应该去泡沫化，更不能形成金融风险。
华尔街见闻：您怎么看2020年这个时候推出“三条红线”，它的背景和意义是什么？
管清友：我觉得这是2017年以后这场金融整顿的一个延续。
过去十几年时间里，整个房地产行业进入一个所谓新的发展阶段，什么新发展阶段？它实际上相当于一个金融行业。房地产行业基本上是拉着银行搞发展，高杠杆、高周转。
从房地产企业这个角度来讲，这10年确实是黄金时期，资产迅速的膨胀，当然负债也迅速的膨胀。从房地产企业这个角度来讲，如果踩准这个节奏、把握住这个趋势，发展速度非常快，这十几年里确实有很多房地产企业一跃而起。
为什么又在2020年祭出了“三条红线”呢？因为一部分房地产企业，特别是一些大的房地产企业，还没有从过去高杠杆、高周转的模式转过来。一些房地产企业意识到了，但是来不及转，得帮它转。
从企业的角度来讲，“三条红线”都踩了也没事，但是从国家宏观管理的角度来讲，这是个风险。还有一部分企业意识到了，但来不及调。第三类企业就是现在相对比较从容的，人家早就意识到这个问题了。
我和不少地产公司的老板聊过，确实有很多企业家，过去成功的经验成了现在失败的教训，至少是陷入比较尴尬的境地的教训——他们对2017年以后这一波的金融整顿认识是不足的。
我记得在华尔街见闻的专栏中讲过，金融王气黯然收，整个金融周期开始逆转。如果从2017年上半年开始调，很多企业是比较从容的，但很可惜，大部分企业是没有的，没有意识到。
华尔街见闻：具体房价，会怎么走？
管清友：既然有这些政策，房地产又去金融化，一线城市的房价会是一种什么走势呢？
现在看待房价的视角和过去十几年不一样了。为什么呢？房地产行业的逻辑变了，房地产政策确实也变了。这时候看待房价就不能单纯的说上海市未来房价走势会如何，因为算上海这么大一个地区的平均房价，甚至70个大中城市的房价指标都没有多大参考意义。
对于一个具体的投资者而言，无非就是要不要在一线城市买一套房子，或者再买一套房子？
总体而言，（这个话题）从长期和短期两个维度来看。
长期来看，大家可以参照国际上已经走过我们这个发展阶段的这些经济体，看看它们的大城市大概是一个什么样的趋势。以100~200年的历程来看，你会发现纽约、伦敦、法兰克福、巴黎这些城市的房价是长期、稳步的上涨的，基本上跑赢通胀，大概就是这么个趋势。
所以中国的大城市的长期趋势大概也是如此，不会太出圈。而日本是一个非常特殊的案例。我觉得中国的人口结构也好，城市化水平也好，决定了中国不可能重复日本这个走势。中国的大城市一定是伦敦、巴黎、纽约这样的走势。这是长周期来看。
短期来看，每个城市的波动情况又不一样。比如2017年以后，北京的分化非常严重：核心城区的房价非常坚挺，还在上涨；稍微外围一点的有点波动；再往北京周边，比如燕郊这种环京的城市，波动就更大了，有的地方跌掉了百分之五六十，因为2016、2017年那一轮的泡沫比较大。
所以你去投资比如说上海这样的所谓的大城市的房产，要看你到底是什么需求。你是在上海市中心买一套自己的房子或者是学区房，还是纯投资？你是投商住还是商办？你是买什么样的户型，是买loft还是买大平层？每个人的需求是不一样的，这是没有标准答案的。
但总体而言，像上海这样的大城市，主城区的房产从价格来讲，应该说风险不大，哪怕有一段时间它处于一个所谓低迷下跌的阶段，我觉得问题也不大。反倒要小心的是周边地区，因为它注定会波动很大。
华尔街见闻：管博给我们提供了一个观察一线城市房价的框架，可以从几个维度去考虑问题。而且我觉得管博的回答里面也蕴含着一个很重要的判断，未来一线城市的房价肯定没有大幅的变化。
管清友：主城区应该不会有。
华尔街见闻：没有非常明显的这种趋势性的变化，所以才会进入一个结构性的状态。
管清友：对，现在从全国来看，房地产市场本身的结构分化越来越大，一个城市内部不同的区、不同的区域，分化也会越来越大。
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