如今，A股市场除了机构抱团板块到底有没有泡沫的争论之外，市场究竟什么时候切换到银行地产保险“三傻”也是许多人关心的焦点。
兴业证券研究所房地产团队在今天发布的报告中认为，部分地产公司可能已经到了一个临界点，估值有提升空间。
报告提出，过往地产股估值较低，核心原因是自由现金流不稳定，这背后有政策调控、地产周期等原因。但到目前时点，部分地产公司不稳定自由现金流业务向稳定自由现金流业务转变。
这一转变的背后主要来自三个因素，分别是强大地产销售规模作支撑、自身更强的业务转变意愿、以及业务转变方向更受资本市场认可。
1、业务转变背后有强大地产销售规模支撑。
纵向上，房企在上轮周期中，销售规模均经历了跨越式增长。2015-2020年，典型房企销售规模年复合增速达到40%。
横向上，以万科为例，世界500强排名208位，2019年归母净利润近400亿，排名A股公司19位，仅次于贵州茅台，前面主要是银行。
2、业务转变背后有自身更强的意愿：不稳定现金流业务ROE水平有所下滑和政策的持续调控。
1）毛利率水平下滑，新房限价和土地底价的抬升，致使房企利润率受压。
2）杠杆率面临下降压力。
3）经营杠杆难以继续提升，高周转模式已将经营效率提到较高水平。
3、业务转变有更好、更成熟，且资本市场较为认可的方向。
转变方向上，具有资金实力的龙头房企，优选物管、商管、医美等自由现金流稳定的赛道，这些都是时间的朋友，持续创造稳定自由现金流。
本期见闻大师课邀请上海交大安泰经济与管理学院陆铭教授为您解读中国房地产市场的时空格局
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