编辑 | 张晓玲
仅用三年时间，蒋达强就把弘阳地产从200亿做到800亿，然而，他却选择了离开。
蒋达强原本担任弘阳集团总裁，是高管团队中的“一号人物”，之前，与他搭班三年的另一总裁张良也已辞任。
春节前后，弘阳两员大将接连出走，在华东地产界引发的震动显而易见。
作为“三道红线”前最后的地产“黑马”，弘阳过去三年的急剧扩张，是靠明星职业经理人驱动的。
2018年初，9位高管集体入职，让弘阳在华东地产圈一炮而红，其后三年规模翻了4倍。
不同于以往的跳槽，蒋达强与张良，没有再选择房地产公司，蒋上任平安不动产总裁，专注资管及地产金融，张回归医疗行业。
“房地产仅剩最后一个周期，就是接下来的三到五年，弘阳要抓住周期窗口的最后机会。”三年前，蒋达强曾这样判断。现在看来，似乎一语成谶。
自2020年8月以来，“三道红线”、集中拍地等重大调控政策的出台，彻底宣告房企举债扩张时代终结，行业“黑马”难再，好日子一去不返。
遭遇行业下行
1996年，曾焕沙创办了弘阳，但直到2017年，成立21年的弘阳，还只是一个出了南京就没人知道的小房企，项目聚集于南京浦口区长江大桥以北，人称“桥北王”。
作为闽商，三年多前，曾焕沙开始想要扩张生意版图，打入福建老乡们的虹桥圈子。
他的第一步，从“人”入手。
2017年年底，曾焕沙三顾茅庐请来了地产圈知名人力资源经理人张良加盟。4个月后，9名外来高管同时宣布入职，其中，张良和蒋达强最受关注。
他们都在2012年—2017年在闽系房企旭辉担任要职，这期间，旭辉的销售从96亿膨胀到1040亿，是地产圈最成功的黑马房企之一。创办旭辉的林氏三兄弟，成为华东举足轻重的地产大佬。
除了蒋达强和张良，新高管团队中的陈彬、邹高武也来自旭辉。其余的高管，则来自新城控股、泰禾等当时规模扩张较快房企。
曾焕沙目的非常明确：复刻类似旭辉的路径，用极快的速度再造一家千亿上市房企。
新团队迅速为弘阳注入了人脉、资源、名气，为弘阳全国化扩张“找人、找钱、找地”提供了支撑。
张良对弘阳的组织架构“动手术”，蒋达强对弘阳进行了大战略、大机制、大运营、大信息四个方面的改革，确定了“做透大江苏、深耕长三角、布局都市圈”的战略布局。
仅用一年，弘阳的销售规模暴涨84%，克而瑞榜单上的名次上浮了30多名。2018年7月，曾焕沙就带着弘阳就在香港敲钟了。
但事实上，2018年四季度行业已进入下行周期，“地产黑马”的窗口期比想象中关闭得更快。
到2019年第三季度，弘阳地产板块的业绩增长显露疲态，无法达到预期。弘阳重仓的长三角区域“金九银十”表现十分平淡，年底各房企间的价格战一触即发。
“老板的耐心到了最低点。”当时弘阳一名内部人士透露。
2020年，疫情黑天鹅来袭，房企少卖了几个月的房子，随后“三道红线”融资监管新规出台，给高速扩张的房企沉重一击。
弘阳没能复制旭辉的传奇。2019年，弘阳地产合约销售额增幅降至38%，到2020年增幅进一步降至33%。
2020年底，三年约满后，弘阳的千亿目标，没能实现。张良、蒋达强都选择了与弘阳体面分手。
他们看清楚了形势，及时切换赛道，选择了更稳妥和长远的路。
未来迷雾重重
蒋达强和张良走了，留下弘阳和曾焕沙，仍要探索前面的路。
规模仍然是绕不过去的坎。30多年来，从百亿到千亿，房地产行业的规模之争从未停止。
2020年，千亿房企已达43家，行业大鱼吃小鱼不断上演，千亿已成了是房企生存和竞争的基本门槛。
弘阳用3年从200亿跃升到了865亿，距千亿已不远，但之后更长远的发展，缺乏支撑。
弘阳的业绩增长，很大程度依赖于和外界的合作开发，而非自身自然生长。弘阳地产2017年-2020年的全口径销售额为257亿元、473亿元、652亿元、865亿元，但根据克而瑞，其4年来权益销售额仅为164亿元、288亿元、349亿元和407亿元，权益占比从64%一路下滑到47%。
这导致弘阳过去几年是以牺牲利润为代价扩张的。2018年，弘阳销售大涨84%，但归母净利润仅为14.12亿元，只增长了16%；2019年，弘阳销售破600亿，归母净利润却止步不前，仅为14.68亿元；2020年上半年更是出现倒退，归母净利润为6.77亿元，同比降8.9%。
弘阳的少数股东权益从2017年的1.6亿元上升到2020年中期的59.5亿元，占比近30%，2020年上半年少数股东损益达到3.99亿元，占据了净利润的31%。
错过了窗口期的弘阳，没能开展全国化扩张，其布局70%％以上集中于长三角；而踩中了一道红线的弘阳，有息负债年增速不得超10%，加杠杆空间有限。
曾焕沙开始谋求转向。1月31日，弘阳召开了一场管理工作会议，这匹“末代黑马”将减少规模诉求，以求稳为主，曾焕沙宣布“新三年战略”，核心只有两个字：利润。
三年多前，地产商们纷纷跑去碧桂园取经，学习高周转；“三道红线”之后，龙湖、中海成了他们暗暗对标的对象。
跟三年前挖角旭辉、新城、泰禾不同，现在曾焕沙身边的人，主要来自于龙湖、万达、中海。
弘阳集团目前下设地产、商业、服务三个板块，地产由原龙湖集团副总裁、原鸿坤集团总裁袁春负责，商业集团总裁是万达商管前副总裁沈嘉颖，服务集团执行总裁则是从龙湖物业挖来的杨光。
此外，农行原上海分行副行长、华信国际前总经理王世雄，目前担任弘阳集团执行总裁、资本集团总裁。
曾焕沙启用了一批具有不同基因的职业经理人，寄希望于他们驱动弘阳走入下一阶段，即规模与利润的平衡阶段。
而在弘阳现有发展模式下，要同时达成规模扩张和利润率提升，是个悖论。
因为，“三道红线”、两集中供地等监管政策，对黑马型房企的发展模式打击最大，会引发融资、拍地、周转等环节一系列连锁反应，弘阳的扩张之路已经极大受限。