TOD（以公共交通为导向的房地产开发模式），这个房地产下半场的重要赛道，正成为头部房企加码运营的突破口，有机构预言，TOD的市场规模近年将达到5万亿。
一家央企凭借资金实力和综合性开发经验，已抢占了先机——3月20日，华润置地首次透露，已落地76个TOD综合体，分布在31个地铁城市，建面超3500万平方米，覆盖地铁路线90余条。
另从公开数据看，龙湖已持有的TOD项目是60多个，万科已经布局的数量接近50个，华润置地在布局数量上超越了龙湖与万科。
这三家都已经是TOD领域的头部玩家。除了他们，保利、碧桂园、绿地、招商蛇口、绿城、越秀等20余家房企，也都已深入TOD赛道。
万科总裁祝九胜说，TOD过去只是开发商的一道加分题，到今天变成了一道必答题。龙湖集团CEO邵明晓直言，龙湖做商业瞄准了TOD模式。
不过，与传统的房地产开发不同，TOD项目同时兼具开发与运营，周期长、投入大、难度高，对房企的实力提出了超高要求，也带来了不同的风险。
先行者与央企红利
TOD往往关乎一个城市、一个区域的规划、形象与发展，地方政府、轨交公司的作用相当重要，而央企身份，赋予了华润置地参与大型城市地标综合体、大型城市更新、大型城市场馆建设运营的诸多便利，TOD综合体的投资开发，正嵌套在这些城市超级大项目之中。
18年来，华润置地旗下深圳华润中心、成都万象城二期、上海万象城、青岛华润中心等多个TOD陆续开发完成，均成为当地的地标。
2016年以后，华润置地TOD项目布局明显加快，平均每年以8-10个项目的速度快速增长。
华润置地总裁李欣介绍了TOD的三种发展模式。一是轨道上盖TOD综合体模式。比如国内首个TOD车辆段上盖大型城市综合体上海万象城。
2010年6月，华润置地通过公开竞价，从上海申通地铁获得吴中路停车场地块项目公司50%股权和开发主导权，进行综合开发。2017年9月，上海万象城开业，总建筑面积53万平方米，包含购物中心、写字楼、酒店、博物馆等多种业态。
二是站城一体TOD综合体模式。这一模式又可以细分为三种类型：第一是TOD驱动城市旧改，第二是TOD驱动新城建设，第三是TOD驱动产业升级。
三是立体超级交通枢纽TOD综合体模式。华润置地打造了国内首个与机场融为一体的商务综合配套服务项目——北京大兴国际机场华润置地中心。
相比从招拍挂市场获取项目，通过股权投资、城市更新、与政府合作等方式获取TOD项目，成本更低。
中信证券认为，华润置地近年来多元化拿地能力显著，比如2019年新增82个项目，其中通过城市更新、文体产业协同、资产定制、TOD合作等渠道拿地30个，有效控制了土地成本的上行。
房企的第二增长曲线
过去几十年来，中国房地产的核心业务都是住宅开发，模式是“买地、盖房、销售”，竞争的着力点是成本、规模与速度。
随着新房市场规模天花板来临，以及地价高居不下，传统开发模式、拿地模式都已不能满足开发商的需求。
TOD模式之所以越来越受到诸多房企重视，因为它既能大规模低价拿地、占据城市交通区位红利，又能助力开发商转型运营。
除了华润，龙湖、万科、绿地、碧桂园等头部房企也早已开始抢占TOD。
早在2003年，龙湖的第一个购物中心重庆北城天街开业，当时重庆第一条轨道交通正在同步动工建设，这是龙湖探索TOD模式的起点。
截至2020年6月底，龙湖已持有TOD项目60余个，以TOD为核心的全业态开发面积900余万平方米。
去年年底，龙湖重磅TOD枢纽型城市综合体“重庆龙湖光年”开业，总体量超48万平方米，对标东京涩谷之光、巴黎拉特芳斯等国际知名TOD项目。
克而瑞证券认为，龙湖通常采用独立开发模式，已拥有专业的TOD团队，和当地政府、轨交公司的协调沟通也很顺畅。
转型城乡建设与生活服务商的万科，自然不会错过TOD盛宴。2015年万宝之争中，万科首次引入深铁，便提出了要加码轨道物业。
万科集团总裁祝九胜表示，万科在TOD领域具备多种优势，比如深铁入股万科后，2020年4月，万科跟深铁集团旗下公司一起在佛山获取车辆段上盖项目；通过40多个项目，万科探索出了涵盖BOT、BT、EPC等多种类型的政企操作模式。
去年8月，祝九胜表示，TOD是万科投资重点，已经累计获取49个TOD项目，涉及建筑面积1803万平方米，累计总投入2400亿元。
从2012年率先提出“白银时代”并启动转型，至今万科已经进行了9年的转型探索。郁亮坦言，万科一直在寻找增长的“第二曲线”，各转型业务板块负责人背负巨大压力。
在诸多多元化业务中，TOD开发和城市更新被万科格外重视，被视为第二增长曲线的突破点。原因是主流城市土地资源获取越来越依赖大型项目、垄断式的拿地方式，通过城市更新和TOD，万科可以获得城市片区运营能力、资产管理能力，进而获得地方政府的青睐，获取更多资源。
前景看好但门槛太高
易居房地产研究院与西南交通大学(上海)TOD研究中心报告表示，全国城市轨交车辆基地上盖开发将带来约2.4亿平方米发展空间，市场规模将达到5万亿元。
近年来，在国务院、住建部、自然资源部等部门的统筹部署下，我国各具备轨道交通的城市都陆续出台TOD开发相关政策，给开发商探索新的增长点带来契机。
截至目前，我国40个已开通轨道交通的城市中，有近一半出台了TOD开发政策。
在上海最近出台的发展“五大新城”实施意见中，就明确提出提高新城开发强度、支持以TOD模式高强度开发站点周边等政策。这被解读为具有TOD开发经验的房企将在上海新一轮新城建设中掌握先机。
但TOD项目主要布局在一、二线城市交通中心的优势地段，地块资源稀缺，拿地总价门槛高，从2019年下半年以来的TOD地块情况来，成交总价均不低，大部分近百亿。
此外，TOD项目对于开发商专业技术和开发运营经验都提出了更高的要求，还牵涉多方利益协调。一般TOD项目会涉及到政府、地铁公司、房企三大主体，平衡好各方的利益关系决定了TOD项目是否能顺利落地。
目前能大规模介入TOD开发领域的房企都有一技之长、能够各显神通。
比如华润作为央企，具备城市投资运营经验和大型项目操盘经验，能够参与城市片区统筹规划、开发建设与运营，能与地方政府高效合作。
龙湖拥有民营房企里最稳健的财务盘面，截至2020年6月底，龙湖保持了平均借贷成本4.5%的低位，平均贷款年限6.45年，这让龙湖可以沉下来做周期较长的开发运营。
而万科在深铁成为第一个大股东后，能更方便地与地铁公司沟通、平衡利益，且万科的多元化业务能力、资产管理运营能力也是有力的加持。
尽管TOD开发模式的市场潜力巨大，但显然这更多是头部房企、央企或者国企的舞台，中小房企很难参与其中分享红利。祝九胜所说的这道“房企必答题”，可能很多开发商连答题资格都没有。