富力父子困局

作者: 周智宇
出来混,总是要还的。

房地产行业很少有父子二人各立门户,张力、张量父子俩,却每人都拥有一家房企:富力和实地。

不是张量不想进富力,而是因为富力有两个老板,张力和李思廉,李思廉的持股数还略微超过了张力;富力内部,也是长期南北分派而治。

不能接班的张量只有自己干了。他和同为“新京城四少”的王思聪一样,过去多年进行了疯狂投资,但和思聪不同的是,张量玩得最大的仍是房地产:实地集团。在克而瑞去年的排名里,实地以257.4亿排在第100位。

经历了房地产的黄金时代,父子俩这两年都遇上了麻烦。没上成市的实地,遭遇了商票兑付危机,维权的人冲到了富力大厦,要张力“子债父偿”;而张力和他的富力,却早已深陷资金困局,自顾不暇,爱莫能助。

“出来混,总是要还的”。地产江湖中,多少坐享了时代红利的地产大佬,如今,也都到了还债的时候。

实地商票风波

地产圈的人都知道“富力公子”张量和他的实地,但没想到,实地有这么大的麻烦。去年上市失败的实地,近期因为商票拒付被送上风口浪尖。

7月25日,数十位实地的供应商和持票人,来到位于广州富力盈凯大厦的实地集团总部,拉起了“实地集团商票违约欠债还钱”横幅。

在机构群流传的现场视频中,实地总部保安和维权者发生了肢体冲突,场面一度失控。

实地随后在7月27日回应称,“目前实地已经和持票人达成共识,妥善解决了问题。公司一切运营没有受到影响。“

没想到一周后的8月2日,又有部分持票人干脆坐在了实地总部前台的玻璃门外,继续维权。

显然,这场自5月起的商票风波,还未完全平息。

5月初有消息称,实地集团的商票发生了逾期拒付。涉事的是实地孙公司惠州现代城向山西富兴盛开具的商票,在2020年4月至5月期间开出。

彼时实地回应,由于山西富兴盛涉及诈骗,所以相关款项暂缓支付。截至5月7日涉及未兑付商票款5700万,会兑付其中的70%,剩余30%公司将根据司法机关处置结果完成善后工作。

这样的回应让持票人感到不满,不少持票人在微信群里和负责沟通的人吵了起来。

压力之下,实地在5月8日表示,涉及的票据已经100%承兑。但还是有票据持有人不断维权。

华尔街见闻从多方了解到,目前实地4、5月份到期的票据确实还得差不多了。这一时间段之后的票据则处于拉锯状态。有机构人士查询了上海票交所的数据,光是惠州现代城截至7月1日未结清商票就有1377笔,未结清总金额达7.2亿元。

接近富力的人士透露,针对商票问题,张力曾到实地主持开会,讨论解决办法。

与富力纠葛难断

要说规模,实地只是一家小房企,能够引发市场的高度关注,还是张量和张力的父子关系,以及实地和富力之间的千丝万缕。

有机构人士直言,在机构的眼里,实地就是“小富力”。以至于在实地商票危机爆发后,有持票人就说,“要是实地没法兑付,我们就去找富力”。

在实地遭遇维权的次日,也有不少投资者担心风波会蔓延至富力,对富力的股、债进行抛售,使得富力地产在7月26日、27日接连遭受股债双杀。

这吓得富力直接在盘中紧急“辟谣”。7月27日午间,富力地产公告称,富力集团目前并无与实地集团有任何直接或间接对集团构成财务负债的财务贷款或债务担保安排,及富力集团与实地集团并无股权关系。

但这个声明在机构、市场人士看来,并没有什么说服力,毕竟过去15年里,实地的崛起靠的就是富力的资源。

张公子的创业生涯自2003年起。从加拿大留学回国的张量,并没有进入富力,而是像王思聪一样,选择了创业投资,科技、餐饮、娱乐等都有涉及,只不过最后成功者寥寥。

张量真正干得大的还是房地产。2006年,在张力的支持下,张量创办实地集团,他和母亲廖冬芬分别持股80%和20%,法人则是他的大伯,也就是张力的胞兄张小林。

实地的首个项目中山璟湖城,则是由彼时得富力北京副总经理邬琳直坐镇操盘。

在去年实地集团上市招股说明书里,98家关联公司的介绍足足占了四页。而这些公司可分为两类:张量控股的公司,如黑洞投资;富力系的公司,如北京富力城房地产开发有限公司。

张量的地产生意,最大的两个市场在广州和贵州——一个是父亲张力的地盘,一个是岳父龙少彬的地盘。明里暗里,张量的父辈们为实地输了不少血。

张力甚至亲自下场为实地担保,招股书里,张量、张力2017年底、2018年底共同担保借款额分别为50.45亿元、28.5亿元。

此外,在2019年时,实地地产应付张力关联方即富力旗下公司2.06亿元,涉及提供机电装修服务、供货并获得租赁服务等等。

一系列纠葛,使得实地一直被看做是富力系的企业。

富力自身难保

儿子有难,父亲哪能不管。但救实地,张力也力不从心,富力地产自身仍处于降负债的艰难路径中。

2017年,富力斥资199亿收购了万达70个酒店,这个颇有争议的动作,成为富力财务上的负担,加之2017年、2018年富力连续逆势扩张,下沉二三线城市,最终使得债务持续增高,净负债率到2019年冲高到200%。

按照年报的指标数据,富力仍处于“三条红线”中的红档。

2020年年报显示,富力地产的借款总额为1597.3亿元,一年内需要偿还638.92亿元的高额负债。而截至期末,富力持有现金人民币399.5亿元,非受限现金短债比为0.4,资金链非常紧张。

负债率持续上升后,李思廉做出了减少拿地的决策。从2019年起,富力地产就开始减少在公开市场上拿地,截至2020年底,富力的土地储备可售建筑面积约为5190万平米,比2019年的5790万平米少了600万平方米。

控制流动性支出、偿还债务的另一端,是销售的乏力。

公告显示,截至今年7月底,富力地产实现销售总收入约为733.4亿元,销售面积达546.41万平方米。与去年同期相比,销售收入上升10%,销售面积则下降3%。

按照富力地产定下的2021年1500亿销售目标算,前七个月完成率仅48.89%,不到一半。

此前的2019年、2020年,富力地产也均未能完成其销售目标,这显示富力在销售上的持续乏力。亿翰智库统计了去年50家典型房企现房占库存比例的数据,超过20%的房企有6家,富力地产就是其中之一。

受三道红线的约束,富力地产的融资难度也在上升。在今年房企普遍发行更低利率的美元债以置换高息旧债的情况下,富力却在反向操作。

富力在今年2月时发行了一笔本金3.25亿美元,利率为11.625%的债券,用于偿还旧债,同月,富力完成了一笔2021年到期的7%优先票据的收购要约,本金3.25亿美元。随后又是把一笔发行总额9.5亿元的境内债票面利率由3.95%调整至7%,调整后起息日为2021年4月7日,发行期限为7年。

除此之外,富力地产在公开市场上很久没有过发债融资了。

融资受限的富力,只能卖股权、卖资产。

在去年,富力发行了新股,按每股9.82港元发行2.57亿股的新股,募集资金总额为25.24亿港元。另一方面,富力在去年8月份卖出向黑石关联的基金出售广州富力国际空港综合物流园70%权益,回血63亿元,在四季度又通过出售若干项目的部分权益共变现约40亿元,此外还有大批项目质押了出去。

富力还进行了裁员,相比2019年底员工人数,去年富力在岗员工缩减了近4成。

双重困局待解

2017年5月,张量和小他12岁的龙茜在悉尼结婚,二人也算门当户对,龙茜的父亲是贵州当地著名的开发商,和张力有生意往来。

那时,张量父子、夫妻未曾预料到,自己将要面对的未来。

富力是中国房地产公司中特殊的存在,实行“双老板”制,富力财报显示,张力和李思廉分别持股27.50%、28.97%,李思廉是董事长,张力是联席董事长。富力的董事会里,分属双方的成员也形成了微妙的平衡。

这样的股权结构下,无论是张力的儿子张量,还是李思廉的女儿Karen Li,要进入富力“当家作主”都成为一个尴尬的难题,因此两个二代都选择了自立门户。

地产二代张量野心勃勃,要把实地做成地产界的苹果,将一套互联网的概念植入房地产,甚至在富力还未实现“千亿”目标的时候,实地就将自己的目标定在了千亿。

但令人感慨的是,曾为“华南五虎”之一的富力,却在近年接连投资失误、踏错节奏,失去了行业领先地位不说,也成了机构眼里的“危险公司”。

而实地集团做了十几年,背靠着富力和父亲,张公子也未见成功。过去数年,流水的“网红”高管,也未能改变实地本身经营情况较差的情况。

商票风波只是实地财务状况浮出水面的一角。根据招股书,2017-2019年,实地集团净负债率分别达3809%、533%和225%,远高于行业平均水平。

此外,招股书显示,实地的借款中,利率均超10%,最高的达到24%。

而造成实地当下危机的根本,是短期内扩张剧烈,财务和经营难以跟上,又遭遇调控。

如今的富力顶多可以自保,要伸手救实地却是不能。法律人士分析,富力与实地间并无股权关系,即使张力和张量身为父子,张力也没有义务去解决实地的债务问题。

但张力和张量的血缘关系、资金关联,让这两家公司却也不能完全切割。

撕下“富力公子”的标签,张量,最终还是要靠自己度过这一关。

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MobileUser9886
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有那大量资金还不如去搞隧道和桥梁

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