7月美国房地产市场销售继续稳步上行，然而房价却出现年内首度回落，房价增速的回落幅度甚至创下疫情美国地产上涨以来最大值。美国房价见顶了么？美国到底缺多少房子？缺口对房价又有怎样的影响？
7月美国房地产市场——价跌量升
1、销售方面：成屋新屋双双放量。
7月成屋销售逼近600万套，好于上月的水平，环比增长2.04%创年内新高。新屋销售70.8万套，出现3月以来的止跌回升。
作为成屋销售先行指标的成屋签约销售指数虽有小幅回落，但依旧处于110左右的10年历史上限水平。其同比增速大幅回落至-8.51%，主要是受到去年同期该指数开始大幅攀升的基数影响。实际环比回落幅度较上月反而收窄。因而我们预期8月成屋销售依然能保持在570万套以上的景气区间。
2、价格方面：成屋价格年内首现回落，新屋价格继续攀高。
成屋销售中位价从6月的36.28万回落至35.99万，同比增速从6月的23.23%回落到7月的17.77%。回落幅度创出疫情以来的最大。结合销售放量的情况来看，成交向中低价房屋倾斜的因素应大于需求观望的因素。同时，新屋价格还在继续攀升，这恐怕是由于原材料以及建筑人工成本方面的压力的转移。
3、开工营建：供给节奏保持稳定。
7月新屋开工达到153万套，比上月减少了约10万套，虽然依然保持高景气，但供给节奏没有连续性放量，只能说保持稳定。营建许可仅小幅回升。
4、供给库存：供给好转但仍处于历史低位。7月新屋待售达到36.8万套，创出18年以来的新高，同时成屋库存也在持续复苏，会升至132万套，显示供给确实在复苏。但相比疫情前270万套的平均水平，依然处于低位。
另外，住房贷款利率继续显著回落，以低廉的成本为的地产交易提供资金。7月底30年期抵押贷款利率为2.80%，较6月底继续回落19个基点。
是“见顶”也是“假摔”
前期我们对美国地产的判断认为，既是“见顶”也是“假摔”当前来看正在持续得到验证。
销量增速和房价涨幅“见顶”：除了之前我们提到的1、美联储缩减购债预期；2、“驱逐令”、房贷违约延期到期将增加存量供给；3、房价短期涨幅过大以及季节性等因素将使得房价承压，而同比涨幅已经在5、6月出现峰值，四季度或出现小幅反弹。销售增速方面，去年末和年初销售作为对去年二季度疫情间销售冻结的补偿，未来销量可能较难超越650万套的峰值。
销量、开工“假摔”景气应当持续至年末：当前低位的库存、空置率使得本轮房地产周期仍有基本面支撑。参考美国成屋销售2010年-2014年以及2014年-2018年两轮周期，本轮销售整体上行景气周期至少持续到今年年末。销量下滑的可能性不大，将保持于570万套-600万套的均值水平。开工节奏也在景气中保持稳定。
美国到底缺多少房子？
随着本轮美国房价一度飙升到新高峰，供给不足一直是故事“重要的基本面”。而随着流动性的退坡预期，地产市场终将回归这个“重要的基本面”，所以美国到底缺多少房子？
对此摩根史丹利在近期的报告《供应不足和房价上涨》中提供了一个测算依据，即每年的住房净需求以家庭构成为代表的需求，将其与住房净供应进行比较。
其中供给包括三个方面：（1）新建房屋，（2）可供出售的现有房屋的库存，以及（3）影子库存或可作为折扣不良交易的拖欠房屋（如止赎拍卖或其他形式的非自愿强制出售）。
以此计算2009-2019年住宅缺口约430万套住房。这没有考虑到2020年造成的额外短缺。
另外通过空置率来估计新房库存短缺，空置率提高到过去40年的平均水平则需要额外增加154万套住房。
也就是说，假定未来需求增加为零，这基本相当于当前水平1-3年的新屋开工供给才能弥补上供需缺口。这也意味着以目前短缺的程度来看，美国不太可能在不久的将来发现自己出现供应过剩。
但供给的边际却在发生变化，这对房价又有什么影响呢？按照大摩的预测，随着供需缺口的改善，在乐观预期下，房价涨幅将回落至年底的9%或12%（如果涨幅回落刺激了销售需求的话）。在基本预期下，房价涨幅将回落至年底的6.5%。