美国房价年内首跌,“假摔”而已?

作者: 周欣瑜
多种因素促使当前美国地产承压,房价出现年内首跌。随着流动性的退坡预期,地产市场终将回归供给这个基本面,所以美国到底缺多少房子?

7月美国房地产市场销售继续稳步上行,然而房价却出现年内首度回落,房价增速的回落幅度甚至创下疫情美国地产上涨以来最大值。美国房价见顶了么?美国到底缺多少房子?缺口对房价又有怎样的影响?

7月美国房地产市场——价跌量升

1、销售方面:成屋新屋双双放量。

7月成屋销售逼近600万套,好于上月的水平,环比增长2.04%创年内新高。新屋销售70.8万套,出现3月以来的止跌回升。

作为成屋销售先行指标的成屋签约销售指数虽有小幅回落,但依旧处于110左右的10年历史上限水平。其同比增速大幅回落至-8.51%,主要是受到去年同期该指数开始大幅攀升的基数影响。实际环比回落幅度较上月反而收窄。因而我们预期8月成屋销售依然能保持在570万套以上的景气区间。

2、价格方面:成屋价格年内首现回落,新屋价格继续攀高。

成屋销售中位价从6月的36.28万回落至35.99万,同比增速从6月的23.23%回落到7月的17.77%。回落幅度创出疫情以来的最大。结合销售放量的情况来看,成交向中低价房屋倾斜的因素应大于需求观望的因素。同时,新屋价格还在继续攀升,这恐怕是由于原材料以及建筑人工成本方面的压力的转移。

3、开工营建:供给节奏保持稳定。

7月新屋开工达到153万套,比上月减少了约10万套,虽然依然保持高景气,但供给节奏没有连续性放量,只能说保持稳定。营建许可仅小幅回升。

4、供给库存:供给好转但仍处于历史低位。7月新屋待售达到36.8万套,创出18年以来的新高,同时成屋库存也在持续复苏,会升至132万套,显示供给确实在复苏。但相比疫情前270万套的平均水平,依然处于低位。

另外,住房贷款利率继续显著回落,以低廉的成本为的地产交易提供资金。7月底30年期抵押贷款利率为2.80%,较6月底继续回落19个基点。

是“见顶”也是“假摔”

前期我们对美国地产的判断认为,既是“见顶”也是“假摔”当前来看正在持续得到验证。

销量增速和房价涨幅“见顶”:除了之前我们提到的1、美联储缩减购债预期;2、“驱逐令”、房贷违约延期到期将增加存量供给;3、房价短期涨幅过大以及季节性等因素将使得房价承压,而同比涨幅已经在5、6月出现峰值,四季度或出现小幅反弹。销售增速方面,去年末和年初销售作为对去年二季度疫情间销售冻结的补偿,未来销量可能较难超越650万套的峰值。

销量、开工“假摔”景气应当持续至年末:当前低位的库存、空置率使得本轮房地产周期仍有基本面支撑。参考美国成屋销售2010年-2014年以及2014年-2018年两轮周期,本轮销售整体上行景气周期至少持续到今年年末。销量下滑的可能性不大,将保持于570万套-600万套的均值水平。开工节奏也在景气中保持稳定。

美国到底缺多少房子?

随着本轮美国房价一度飙升到新高峰,供给不足一直是故事“重要的基本面”。而随着流动性的退坡预期,地产市场终将回归这个“重要的基本面”,所以美国到底缺多少房子?

对此摩根史丹利在近期的报告《供应不足和房价上涨》中提供了一个测算依据,即每年的住房净需求以家庭构成为代表的需求,将其与住房净供应进行比较。

其中供给包括三个方面:(1)新建房屋,(2)可供出售的现有房屋的库存,以及(3)影子库存或可作为折扣不良交易的拖欠房屋(如止赎拍卖或其他形式的非自愿强制出售)。

以此计算2009-2019年住宅缺口约430万套住房。这没有考虑到2020年造成的额外短缺。

另外通过空置率来估计新房库存短缺,空置率提高到过去40年的平均水平则需要额外增加154万套住房。

也就是说,假定未来需求增加为零,这基本相当于当前水平1-3年的新屋开工供给才能弥补上供需缺口。这也意味着以目前短缺的程度来看,美国不太可能在不久的将来发现自己出现供应过剩。

但供给的边际却在发生变化,这对房价又有什么影响呢?按照大摩的预测,随着供需缺口的改善,在乐观预期下,房价涨幅将回落至年底的9%或12%(如果涨幅回落刺激了销售需求的话)。在基本预期下,房价涨幅将回落至年底的6.5%。

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4 条评论
科菲安南
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那座城市还在不在

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1929
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上涨就行!下跌一会就叫救命?

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MobileUser1817
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莫名其妙的感觉!难道以前美国人都是露宿大街上?现在都来买房?还是这两年人口爆炸增长30%以上?

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你怎么敢的丫
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回复 MobileUser1817:

好像是过去三四年新房供给不敌家庭形成数量

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