过去两年里，物业行业收并购浪潮一浪高过一浪，央企的身影却甚少出现。华润下场扫货释放出了一个信号：出击的时候到了。
1月20日晚间，华润万象生活公告称，计划以不超过22.6亿元的价格，收购中南建设旗下中南服务商业有限公司（以下简称“中南服务”）全部股权。
两周前，华润万象生活才公告过对禹洲集团旗下物业公司的并购方案。两起并购交易对价将不超过33亿元。
半个月里两度出手，并且标购标的体量越来越大，华润万象生活这家央企对在管面积的扩张野心尽显。
华尔街见闻也了解到，华润万象生活选择此时出手，是认为当下是收并购窗口期和恰当时期，能够以合理的价格拿下优质标的。从华润的角度来看，当下市场上更多的是机遇。他们也认为相关公司能够保证交易的延续性。
如果说对禹洲物业的并购只是“恰逢其时”，华润万象生活的再次出手显然多了更多意味：在市场仍存疑虑、担心行业还有没有未来的时候，运营审慎的央企却开始“扫货”。
市场俨然已从风险期进入了新的时刻。
半月内两次出手
不到半个月时间，华润万象生活先后公告了对中南建设、禹洲集团旗下的物业公司的并购，动作十分迅速。
华尔街见闻也了解到，相关交易最快会在春节前后陆续落地，完成初步交割、付款。
似是对此前市场质疑华润万象生活交易对价略高的回应。本次交易还列出了中南服务截至2021年末的未经审计的净利润，以此计算，对应去年业绩市盈率约为12.8倍。这与此前碧桂园服务收购蓝光嘉宝或富力物业14倍左右的PE还要低上不少。
有接近交易的人士对华尔街见闻表示，随着物业板块的回调，华润万象生活方面认为从去年三季度起，市场上已经逐渐出现了一些好的机会，并开始接触相关标的。“他们认为今年第一季度、第二季度都是不错的收购时间，市场上有好的标的，并且价格合适。”
不过，两起并购的主角均是以物管公司为主。这也让不少投资者心存困惑，华润万象生活以商管见长，为何并购的标的不是商管而是物管？
前述接近交易人士表示，华润万象生活也确实考虑过禹洲的商管部分，但是考虑到两家公司产品线存在明显差别，最后放弃了对商管的并购。目前市面上符合华润并购条件的商管项目还是比较少，当下更多的并购会集中在物业的规模化上，以及某些特殊资质类的公司。
因此，无论对禹洲还是中南建设的均是出于对规模的考量。
公告显示，中南服务是中南建设旗下的物管公司，于江苏省、山东省、浙江省及四川省等多个地区拥有在管面积5147万平方米，合约及在管面积合计3941万平方米。预计在五年内，在管面积将达9000万平米以上。
此前对禹洲物业的并购也能够有1760万平方米在管面积，以及2660万平方米的合约面积入账。
此前华润万象管理层曾提出“十四五”期间的目标：物管业务保持行业第一梯队，商管业务行业第一。
其中，华润万象生活的总体物业管理面积要达到4亿平米，其中第三方外拓面积要占50%。截至2021年中，华润万象生活在管面积仅在1.2亿平米。这意味着华润万象生活需要在“十四五”期间在管面积增长近3倍。
对中南服务和禹洲物业的并购则是实现这一目标的开端。不过从2020年底上市至今，华润万象生活在第三方外拓方面一直被投资者诟病。
去年3月的媒体会上，华润万象生活管理层曾提出要在年内实现“第三方拓展4500万平方米”的规模增长目标。最后全年下来离完成这一目标仍有不小的差距。
除却华润万象生活自身外拓团队搭建进展慢以外，还有个原因是符合其标准的标的很少。
“市场上的标的不少，但要契合华润的区位布局和项目质素要求的不多。即便有，价格也很贵，因此在市场并购火热的时候华润没有出手”，前述接近交易人士称，如今机会来了。
进击时刻
华润下场、开启大举并购之势，意味着惨淡了两年的市场开始发生变化。华润万象生活的两起并购，将会是央企国企并购潮的先行军。
有业内人士分析，在头部央企物业企业里，华润的风格相对激进一些，此后包括保利、中海等央企也有望陆续加入到并购大军之中。中信证券也在研报中指出，预计未来国有企业在并购市场活跃度将提升。
过去一年里，物业行业内的并购愈演愈烈。全年披露交易金额的并购额超过360亿，是2020全年的三倍多；行业内并购标的也逐渐从中小物业，延展至TOP30房企的物业板块。
尤其是房企资金链承压增多后，售卖物业回血已近乎成了个标准动作。
眼见着市场里的标的越来越多，但越到后半年，成功的交易却越来越少。从合生创展携亿港元拟鲸吞恒大物业未果，到融创服务收购第一服务失利。发生在四季度里的大大小小并购，少有能走向完美的终局。
这些交易失利的主要因素均在于价格。融创服务对第一服务并购失利便在于二次砍价失败。
地产行业信心的低迷也影响到了物业板块，交易双方心理博弈开始加剧：买的人不愿给更多的钱，卖的人则不愿“贱卖”。
随着市场热度的下降，上市物业企业的估值也进一步被打压。但越来越多的迹象表明，当下市场已是个合理的估值水平。
被连续问了六七年何时上市的万物云、龙湖智创生活纷纷开启上市之路。
大佬们也表态，当下已是分拆物业上市的合适时机。万科董事会主席郁亮表示，“在一个理性的资本市场中，才能给企业合适的定价。”
就连甚少出手、运营审慎的国企央企也认为，当下市场里标的开始有吸引力，开始下场并购了。包括中海物业执行董事、行政总裁杨鸥在内的头部物业管理层都曾说过，当下物业行业“水大鱼小”，头部企业市场份额会进一步提升。
一名头部物业公司的管理层认为，目前物业市场就像十年前的地产行业，规模效应还未显现。
这片蓝海里，央企物业显然不会缺席。克而瑞数据显示截至去年底，头部物业企业中，碧桂园服务和万物云的在管面积分别为8.24亿平米和7亿平米，分列行业前二。
央企国企与之存在明显差距。保利物业以4.8亿平米排在第4，中海物业则以2.8亿平米在管排在第8，包括招商积余、华润万象生活在内更是排在了前十以外。
并购是这些物业企业规模化上的重要手段。眼下央企国企的并购潮已经掀开了帷幕。先是招商积余拿下南航物业和上航物业的股权；再是华润万象生活发起对禹洲物业、中南服务的并购。
但也有投资者疑虑，当下市场信心仍然低迷，审慎经营的国企将自身并购目标瞄向民企，是否是认为目前进行交易的风险较低、具备延续性了？
的确，往日里华润与禹洲、中南两家民企交集并不算多，市场上也时不时有后面两者资金链承压的传闻。华润为何敢下场？
从公告看，华润万象生活通过对标的选择、资产包定价以及交易支付等环节保障自身权益。比如说在支付环节上先支付一定比例的首付款，随后在根据未来交付的面积，定量支付。
并且交易标的均有过上市的安排，让其整体资产结构也清晰、架构也相对独立。华润万象生活方面在交易准备上也省去了不少功夫。
前述接近交易人士表示，“华润万象生活在并购上也是选择的都是财务状况相对好的公司，以确保交易的后续进展。”
也就是说，虽然市场上对禹洲、中南资金链的问题传言不少，但华润方面认为总体可控，并通过相关协议安排保障自身的权益。眼下的市场更是个“机会大于风险的时候”。