展望2023，中国房地产新模式与制度建设｜对话刘晨光下篇

对话刘晨光下篇｜展望2023，中国房地产新模式与制度建设？

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对话提纲

对话实录

华尔街见闻：回顾过去的研究经历，有没有哪些重要的时间节点，或者事件您的研究带来了一些重大的启发和转变？

刘晨光：转变其实蛮多的，但有两个方面感触特别深。

第一是对本轮危机的理解。我们认为这轮危机源于一个100%正确的改革——土地征收成片改革，这是一个良政。但由于我国从2018年就开始实施金融改革，实际上是要求其他所有部门都要维持流动性，甚至不能采取一些严苛的政策。当一个良政碰上另外一个良政，最后产生的效果可能是硬着陆。所以当衡量很多政策及政策的发起单位时，我们可能有更多的考量。

第二，课程中有一个部分是回望复盘2012到2015年，我们认为上一轮周期是2012-2015年，希望对今天有所启发。显然，2012-2015年的强度远远不如本轮大，但我们可以看到，上一轮有哪些企业采取的策略，在今天看来是正确的？哪些企业又采取了什么言论和策略，在今天来看完全是不应该的？地方政府采取了哪些政策是有效果的，甚至帮助到了当时的一些企业，使其成为了行业翘楚？哪些政府当时出台的政策是错误的？通过复盘，我们可以分辨出未来哪些城市应积极关注、积极进入，哪些城市要远离。复盘危机并不是说我们认为这种危机会重走一遍，而是总结经验，为之后做准备。

华尔街见闻：房地产的长远发展离不开制度的建设。与房地产有关的、最重要的四项制度分别是住房制度、土地制度、财税制度和金融制度。对于未来想要实现房住不炒及真正的稳地产，在这些制度改革方面，您有哪些展望？

刘晨光：客观的说，很多人认为我国的房价之所以居高不下，原因就在于我们的土地供给不均衡或偏少。大家会认为土地只要供给超大，房价的稳定就解决了。

张潜：之前陆铭老师有观点，在有供给的地方可能没有需求，有需求的地方没有供给。

刘晨光：的确有这样错配的情况存在，但我们的房地产或是土地供给保持紧平衡，实际上是一个国家策略。紧平衡可以确保资产价格的稳定，这也是我国财政体系中很重要的组成部分。存在即合理，扭转的难度是比较大的。现在只能在此基础之上，进行一些可能的调整。调整就在于对一部分人实施兜底，把更多的社会潜能发挥出来，最后形成一个双轨制的市场。其他的一些政策在这段时间也有调整，比如万科总裁提到的债券融资和股权融资。债券融资如同水，股权融资如同茶，水多了加茶，茶多了加水。但原来的很多制度是阻碍加茶的，只能加水，所有的茶喝到最后都成了水。所以未来这个方面，可能会进行大范围的纠偏，这些制度的建设还在路上。但总体上，所有制度的建设都是为了这个行业可以发展得更加长久，产生更多的正脉才行，这是前提。所以基于这个角度，对政策要更多的了解逻辑，同时对政策未来的走向保持更多的乐观和信心。

华尔街见闻：关于房地产制度建设中很重要的一块，财税制度，考虑到目前地方政府非常依靠土地出让金，而2022年地方政府的卖地收入出现了大幅下滑。因此，关于未来财税体制的改革，房产税的预期也是比较高的。对于这个话题，刘总是如何看待的？

刘晨光：从政府角度而言，肯定是非常想征收房产税的。因为政府面临的不光是房地产出让金，更有可能是一个持续性的问题。这里边更大的问题在于房地产出让金背后的成本越来越高，净收益率越来越低，但完全变更为房产税难度是极其大的。

我国大部分的税种都是间接税，很少有直接税。所得税是直接税，但也是企业代扣代缴的。一旦征收直接税，整个社会的承受能力具备不具备，这个问题不太好估量。

另外我国的土地不像国外一样，是多元主体的，我们是一元主体，都在政府手上。房产税征收的必要性有没有？这一问题也是值得考究的。当前社会有这么一个倾向：什么政策没出过就认为什么政策好，只要出过的政策，都被认为是不好的。所以我觉得，现在更多的是要考量对现有政策的优化和迭代，而不是把没有出过的政策拿过来试其锋芒。这种锋芒我们是试不起的，大家思考一下，我们真的有从兜里掏出来现金，支付过一分钱的税吗？如果没有过的话，怎么敢开征一种每年几万元的、年年都有的税种？谁去征？怎么征？我们准备好了吗？

华尔街见闻：在中国，居民的一些中长期资产回报，很多都跟房地产相关的产业链有联系。在房住不炒的大环境下，房产是居民资产配置的一个重要选择，对于居民如何购房或者改善和配置需求，刘总有哪些建议？

刘晨光：对于住房而言，不论是不是带有一些投资性的考量，占整体财富的水平都在60%左右。未来在大背景下，如果要继续保持一定的资产配置，我们认为优先选择核心城市的核心区域，次之是一些核心城市或中心城市的轴带，这些代表了主力发展方向。其中有一个考量是，不属于中心城市的区域相对来说还是以自住为主。

第二个方面，我们认为，住宅或是固定资产，实物占到60%，这个比例在未来可能会不断下降，让位于一些金融性资产。但未来的金融性资产中也会有一部分底层不动产，不动产有可能是商业、工业园区，也有可能是其他的资产，例如设施，这部分未来比重会越来越高。这时候大家如果想获得一份长期稳定的、高过某些债券的收益，房地产应该是一个非常好的选择，这也符合逻辑。为什么？因为早些年买了酒店式公寓、商业，我们都发现不增值。为什么不增值？因为切的太小了，好的人家不肯卖，切太小买完之后没有经营能力，最后商业的本来面目就是一个大的整体在运营，但个人是吃不下的。未来的某一类或者某些金融产品是吃得下的，个人完全可以成为金融产品的部分持有人，我觉得这属于资产配置金融化的一个表现形式。

第三，房地产行业未来会大量资本化，有很多房地产，比如某一家房地产企业可能会把里边的一部分资产替代掉，例如一些实木厨具或是家具，最终极有可能会成为这个行业中的一个胜利军。通过整合资金实力和信用能力成为产业链细分领域中的胜利军，这时候资本化就会产生，可能产生一些股权上的机会，未来这个行业的资本化将越来越多。

华尔街见闻：感谢刘总做客见闻大师课，带来《地产的真相》这一门最新的课程解读。能否用一句话或者几个词来总结一下这门课程您想传达的理念？

刘晨光：《地产的真相》，顾名思义，我们想让大家看到的，是一个真实的、客观的房地产行业，可能不是那么美好，但长期存在的房地产行业。

华尔街见闻：关于2023年房地产市场，您是如何展望的？目前市场对于本轮地产的复苏程度也有不少的分歧点，本轮地产跟之前的最大不同，是库存相对来说还是较低，且同时面临着一些供给出清和需求上的压力，关于这个话题刘总是如何看待的？

刘晨光：对于2023年，我们保持谨慎乐观。对比2022年不会出现疫情的叠加，可能不会有那么多企业爆雷，同时政府的响应程度和决策能力会提高，决策速度会变快。

但为什么是谨慎乐观？首先，企业依然会有爆雷，因为企业的经营性现金流和融资性现金流依然会流出，部分企业依然会产生一些负面事件，负面事件对行业有重大的杀伤影响。

第二，企业大量的资金用于保交付，发展资金很少。

第三，就算是有一部分企业有发展资金，但中国可供调仓的、安全性的城市太少了，这次是地无南北全部调整。类似于天上飞的飞机可能有上百架，但是可以着陆的地方只有七八个，导致大部分企业无法着陆。我们要明白一点，只有新的项目才能产生销售，老的项目不可能使市场迅速恢复到马上就能形成销售的状态，这是客观现实。

第四，主持人刚刚提到过，今年的库存不大，但是有个问题是，好销的项目也不多，很多去年拿着地的企业，今年不见得能形成供货，比如城投公司。这个时候就会造成，市场需要流动性以恢复信心。如果没有足够多的流动性恢复信心，市场就不会产生上佳的表现。从这个角度上而言，我们认为2023年谨慎乐观会比2022年好，但确实也需要用2023全年，甚至2024年来不断恢复，不断筑底，不可能会产生迅速的拉升。

为什么我没提到需求？原因就在于，我们始终认为，需求固然也受到了伤害，但是果不是因，因为现在的房地产供给比较少，往往一个城市当中最有购买能力的人，也就2-3%。2-3%受到收入冲击是可以忽略不计的，关键在于能不能给大众信心，这是非常重要的。

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