要点
春节期间，人流快速达峰，消费也随之修复，然而当时地产高频数据反馈返乡置业潮并未如期到来，市场将此信号解读为本轮地产修复偏慢。
最新高频数据显示，春节过后新房和二手房的销售热度持续回温。毫无疑问，春节过后地产销售反弹节奏之快，反弹时间之早，超越市场之前预期。
过去两年，中国地产进入历史罕见下滑，行业低迷持续近两年。更为重要的是，过去一年多时间，地产政策逐一松绑，不少地区地产政策放松力度历史罕见。然而相当长一段时间内地产销售丝毫不见起色。
好不容易去年年中部分高能级城市地产销售迎来小幅反弹，正当市场满心期待地产修复之时，7月郑州事件之后地产掉头向下，行业再陷低迷。
面对今年初开春之后初显回暖迹象的地产销售数据，也难怪市场充满疑虑，本轮地产热度持续性能有多久？
基于高频数据观察，以及历史经验回溯，我们给出四点回应。
第一，历史经验表明，除非外力干扰，地产一旦起势，不会自发改变方向。
第二，本轮地产修复持续性可能强于市场预期。
第三，本轮地产的修复节奏路径或为，高能级城市一手房>高能级城市二手房>低能级城市二手房>低能级城市一手房。
第四，当前地产修复所处阶段为高能级城市一手房、高能级及中低能级城市二手房交易热度快速攀升，下一阶值得跟踪的关键指标是高能级二手房是否出现涨价。
没有哪一轮经济复苏是在地产价格下行过程中完成的。这也意味着，地产企稳修复，复苏信号被确认，股票表现优于债券。
节后地产快速反弹背后有两点原因，前期积压的刚改需求集中释放，过去叠加的政策放松红利显现。
如果说年后三周时间，长三角等沿海高能级地区地产销售反弹，更多起因在于疫情期间积压刚改需求释放；
那么最新高频数据上反馈出来的信息是，低线城市地产销售数据反弹有所加快，或缘起低能级城市多维刺激需求政策。
去年至今，地产因城施策一直在放松的路上，今年初不少城市再度加码政策放松。
今年1月17日，住建部下调首套住房公积金贷款利率，此后各地政府纷纷下调首套房贷利率。有15个城市在今年1月首次下调首套房贷利率下限。
贝壳研究院监测103个城市房地产市场，其中首套利率低于4.1%的城市共30个，1月16日统计为19个，其中二线城市8个，其余均为三四线城市，首套利率3.7%的城市有4个，目前为全国利率最低水平，分别是南宁、珠海、株洲和常州。
除利率变化外，三四线城市还出台了多重政策组合，例如购房补贴，放宽贷款年限，放松限售等。
回溯历史我们发现，地产一旦形成趋势，除非出现外生冲击，否则地产不会自发转向。
中国的地产周期实质上是政策周期。
回溯过往历史商品房销售数据，我们发现2005年以来，中国共经历五轮地产周期。每一轮地产跌宕起伏，背后都有政策调控的影子。换言之，政策松紧决定了房地产周期的开始与终结。
近年稍显复杂，疫情以及郑州事件等非政策事件也会影响地产表现。例如去年年中高能级地产销售结束一个季度左右的回暖，再度步入下行通道，直接原因在于郑州事件扰动，深层次原因在于三季度以后全国各地疫情再度扩散。
考虑到这一点，我们清晰发现这样一个事实，地产一旦形成趋势，除非遇到政策压制或疫情扰动等外部干扰，否则地产趋势不会轻易转向。
即，当前地产交易热度未来极有可能持续一段时间。
我们认为，本轮地产修复或将延续如下路径（按修复节奏顺序）：高能级城市一手房>高能级城市二手房>低能级城市二手房>低能级城市一手房。
之所以做出这样的推断，主要考虑本轮地产修复的需求原动力与2022年积累的超额储蓄密切相关。
从地域上看，本轮超额居民超额储蓄的累积，东部地区贡献约六成比例，中部地区和西部地区各贡献约两成。这意味着若私人部门风险偏好得到提振，本轮地产回升节奏仍将首先出现在东部沿海地区，而后辐射到中西部低能级城市。
此外还有三点原因导致本轮地产回暖，先从高能级一手房开始。
第一，中国当前一线以及核心二线城市新房和二手房存在价差，而且高能级城市烂尾楼比例极低，持有超额储蓄的高能级城市购房需求，更有动力涌向新房。
第二，本轮地产因城施策放松范围较广，但高能级刚改需求迟到的政策红利最大。
第三，高能级城市享受人口流入，长期来看地产仍有涨价预期。
这也是为什么我们观察到今年春节过后，高能级城市新房交易热度快速回升。
高能级城市刚改需求推升新房交易之时，相关客群还在二手房市场卖出首套房，所以这个时候我们看到高能级城市一手房交易热度起来，同时二手房交易热度也在攀升，但二手房价格并未显著抬升。
直到高能级新房需求大于供给之时，剩余需求才会回流高能级城市的二手房市场，届时二手房市场可能会出现量价齐升。
本轮地产下行直接原因在于压降房企高杠杆，客观上当前地产最大的“有毒资产”其实是低能级城市停工项目。因此本轮地产修复进程中，低能级城市一手房最不容易改善，同时改善节奏也是最慢的。
顺延上述路径观察，当前市场或已进入到第二阶段，即二手房成交止跌放量，本轮地产回暖持续性难被证伪。
当前九大代表城市二手房日度成交数据已触及2021年历史同期水平。数据样本中，我们选取了金华、衢州、以及江门等二三线城市二手房成交价进行跟踪，整体也已经出现了止跌企稳信号。
这在一定程度上或指向，在前期积压的刚改需求释放后，本轮地产修复内生动能和持续性或远超市场预期。
房价企稳信号对大类资产定价意义重大。
我们仍需警惕，本轮地产周期不同于以往，从销售企稳到新开工投资改善需要更长时滞。但房价企稳的信号显然超过房地产行业企稳本身。
作为宏观经济的一个信号指标，地产价格企稳意味着金融资产负债表企稳，意味着经济从上一轮衰退中走出来，意味着复苏的真正开始。
正因如此，地产价格企稳对宏观的意义，远不止于地产投资起来多少，实体经济能达到多少。地产价格企稳更大的意义在于宏观金融资产负债表修复，它深刻决定资产定价方向。只要复苏信号被确认，那么股票表现将优于债券。
在居民存款增速触及十年新高背景下，资产价格变动的幅度对于实体复苏强度反应会相对脱敏，我们仍然强调一旦经济处于复苏态势，私人部门投融资信心修复，超额储蓄将会成为资产定价的幅度解释变量。
本文作者：民生周君芝团队，本文来源：宏观芝道，原文标题：《地产企稳的下一站 | 民生·周君芝团队》
分析师 周君芝 S0100521100008