作者 | 柴旭晨
编辑 | 周智宇
自问世以来，上海新天地已然成了代表上海城市发展的一张靓丽名片。
其背后的操盘手，港资房企瑞安房地产借此在城市更新领域深耕，让自己在一众房企里颇具辨识度。
随着4月29日位于上海虹桥商务区的蟠龙天地建成开放，这家老牌港资房企在城市更新领域又落下一子。
蟠龙天地所处地块是上海第一批获得市政府批复的城中村改造项目之一，瑞安房地产从2014年便启动规划，一干就是9年。
瑞安新天地行政总裁张斌向华尔街见闻介绍，这是瑞安旗下首个城市微度假作品。借此，瑞安在城市更新项目上也拓展为复合都心社区、知识创新社区、城市微度假项目三大类。
复合都心社区的代表作就是上海新天地，并在多地实现了异地复制。蟠龙天地对外开放，对瑞安而言犹如再造个“新天地”，借此形成向外复制的经验。
张斌透露，除了蟠龙天地和召稼楼外，城市微度假项目这条产品线还有好几个储备。
他表示，当下整个行业部分企业可能还在考虑生存，对瑞安来说却是个非常好的发展时机，最近几年还会持续加大投入。
甚至，这家在市场上一度沉寂的房企还当起了“白武士”。张斌称，目前接触一些房企的资产，有数个项目在跟进，也在武汉、深圳和广州等城市挖掘项目机会。
这与六年前的情况截然不同。城市更新成就了瑞安，也让瑞安一度陷入危险境地。在2015年时瑞安房地产净资产负债率达到了81%的历史高位，也是从2015年起，瑞安房地产开始通过出售非核心资产、成立投资基金等方式降杠杆，以减轻压力。
如今的瑞安房地产更偏爱稳健安全，走起了轻资产的模式。只是与其他玩家收取服务费、运营管理费的玩法不同，瑞安在商业业务上选择与一些长期资金合作，通过股权合作方式降低自己的杠杆，同时又获得长期、稳定的合作伙伴。
张斌介绍，瑞安的合作方包括险资、国资，目前累计合作规模已达320亿元。相关项目瑞安持股比例在20%-51%不等，操盘则由瑞安负责。
通过多年运作，瑞安房地产的负债水平逐年下降并慢慢走出困境。截至 2022 年末，瑞安房地产的资产负债率保持在45%。
随着公募REITs扩容，商业地产REITs有望加速落地，对瑞安房地产这样的城市更新领域的资深玩家来说也是个好消息。就在4月底瑞安房地产还以位于上海虹桥的虹桥天地作为底层资产，发行了国内首单交通枢纽配套商业综合体CMBS。
张斌也表示，还是会等待合适时机让瑞安新天地上市。不过他强调，商业和房地产开发是两个不同的板块，面对的投资人也是两类人群，商业板块上市不是为了现金流，而是为了实现价值最大化。
与张斌的对话，呈现出当下行业里少有的乐观态度。在这个靠手艺吃饭、慢工出细活、打造品质的时代里，瑞安通过自己的手艺，以及建立起自己的朋友圈，摸索出了一条与过往截然不同的活法。
属于瑞安等玩家的大时代，已经来了。
以下是华尔街见闻与张斌对话实录（经编辑）：
问：前一段时间，瑞安又拿下了召稼楼项目，这个项目和蟠龙天地比起来，它不同的开发难点以及将来呈现的亮点是什么？
张斌：召稼楼项目跟蟠龙天地，都是我们城市微度假项目，都有悠久的历史。
遗憾的是，中国很多有历史分量的地方在逐步没落，传承是难题。其实蟠龙天地启动前，我们就开始细致地调研了。而且除了保留，还要匹配当代人的生活方式，满足现代人的需求。一定有长期发展视角，不是简单改造一下就完事。
未来这些不同的微度假产品，我们会组成一个网络。不只是浦东，也希望上海、长三角的人都能够把它当做生活方式的一部分。
问：这个项目可能会有很多公司想要去拿，瑞安为何能成功？
张斌：过去20年，中国城市发展很快。但就是因为快，有些同行和模式往往停留在表面。
90年代开始，我们就坚持做擅长的城市更新。十几年前我们已经去地产化，把公司定位为可持续城市发展方案提供者。对待每一寸土地，还是要诚惶诚恐，因为这不是卖房子赚快钱的方式。
所以为什么瑞安能与政府很好合作，成为炙手可热的第一位选择，通过20多年来的案例，已经证明了自己是这样一个角色。
问：瑞安以前太“重”了，今年也再探索一些可持续或者变“轻”的办法，具体是什么方面？
张斌：我们早年是100%自持，当规模上来就有些负债问题，2008年就碰到了些财务压力。
2016年提出降杠杆，因为我们业务模式需要很强的财务运作能力，那时瑞安出让了部分非核心资产，把负债率从80%降到今天的30、40%。
然后发现市场有很大合作需求，我们为资产创造价值，保险和政府非常喜欢。保险公司对回报的要求是长期的；国资对一些重要区域有非常强的功能诉求，要打造标杆，蟠龙项目就是这样。
所以2016年，瑞安同步开始轻资产运作，走合作发展模式，跟收费的轻资产不一样。这种合作项目，瑞安规模已经有320亿，我们在这些合作的项目里，大概占股20~51%不等，但项目全部是我们操作。
还有一个创新资本解决方法，现在也跟一些公司有资金池的考量等等。
所以，现在整个行业大部分人还在考虑生存，这是我们一个很好的发展时机。瑞安的脚步没有停，这一条产品线除了蟠龙天地和召稼楼，后面有好几个储备。去年我们还在武汉长江边拿了120万方的武昌湾，也在上海杨浦拿了平阳路地块，最近几年将加大投入。
问：这些项目你们自有资金和外部资本运作的资金分别占比多少？
张斌：比如蟠龙项目是全自有，只跟青浦的国资平台合作，它占了一个小股，大部分是我们项目的现金流；武昌湾是50:50的合作，最大的合作伙伴是武汉当地的大国企；太平洋新天地，太平洋保险占70%，我们占25%，黄浦区的合作伙伴占5%。
这三个项目，从25%-100%，每个项目都有不同的运作方法。
还有一类，就是不用进一个新的城市、区域去拿新地，我们所有存量项目的增长都没停。新天地就是个开发了20年的项目，2019年又有个大型计划，在旁边又拿了几块地，其中一个是翠湖六期。
因此，即使一个项目都不拿，在锁定存量物业的发展下，我们目前大概估值820个亿，未来的5年还要涨50%到1000多亿的规模，若再加上新拿的项目增速会更快。
问：前几天发了CMBS，应该提升一点你们的负债率，以后还会不会继续做CMBS？
张斌：CMBS对我们资产负债表没有影响，虹桥天地项目运营非常成熟，这个项目有一点负债，CMBS发的量是项目估值的50%，相当于把原来的负债变成CMBS，成本更低还可以持续持有这个项目，100%控制。
不只是CMBS，我们还有人民币、美元基金，也有多元资本的合作方式。C-REITS是很火的一个话题，但那条门缝太小，现在国家的慢慢在推。其实整个商业市场需要这样多元资金的解决方案，但是它优先要放在基建，优先考虑国资企业。
资本多元运作我们都考虑，只关心时间和成本。我们的资产实际上非常适合这类模式，盈利能力远高过现在市场上的REITS产品，一旦阳光普照过来，我们就会考虑的。
问：如果届时有了重新上市的机会，新天地会怎么选择？
张斌：完全不影响。我们跟那些科技公司上市不一样，不是为现金流上市，而是想加快发展。
瑞安房地产这个公司有两部分业务板块，一部分是开发包括拿地、建造，但是不持有商业；商业的投资持有经营是放在瑞安新天地平台。一块牌子、两套班子，团队、管理是分开的，因为商业经营跟做房地产开发、管理的流程都不一样。
最好的发展，是把商业和地产开发分开。商业和房地产投资人是两类不同的群体，如果放在一个上市平台，就没有价值最大化。
不过现在市场状况还不如不上，我们也不差钱，发CMBS也能收几十个亿，为什么要去做吃亏不讨好的事，新天地是为有品质地上市等待时机。
问：一二线城市的商业表现现在有点分化，包括现在年轻群体，他的消费习惯也有改变，新天地是如何思考的？
张斌：谈到分化，2016年我们得出的结论就是这个词，因为市场的规律一定是用节点来带动区域，重要的节点是龙头的作用。
其实看到今天城市群的概念，背后的问题，是不同城市有不同的发展路径，无论从产经还是人口流动。为什么我们投资武汉不封顶，跟这些答案都有关系。
另外一个分化就是人群的分化，背后深层逻辑，就是不要去想过去的标准产品。这里面还有一个是消费结构的变化，像是衣食住行这些必需品消费，线上分走了40%，就意味着我们线下要创新、要差异化发展。
所以地产不能快的一个原因，就是因为要创新而不是简单复制，一个好的服务商应该有的远见。