摘要
限购政策发挥过积极的历史作用，但我们认为当前从严限购已经不能满足供求关系发生重大变化的房地产市场稳定发展要求。
我们相信，中期而言一线之外的城市限购有望取消或明显优化，而一线城市也存在分区优化政策的可能性。认房不认贷和调降首套首付比例政策边际影响明显，一二线城市房地产市场开始出现见底的迹象，政策工具箱内选择依然丰富。
我们认为，房价不会持续单边下行，市场有望在年内走向复苏。中长期来看，配售型保障性住房建设和城中村改造有望给市场注入全新动能，房地产开发企业有望获得新的业务发展空间。我们认为，这既是周期触底的时刻，也是房地产行业走向可持续发展的新模式的起点。
近期多地密集出台政策，优化商品房限购要求
8月25日以来，据各地政府官网披露，嘉兴、福州、天津、沈阳、大连、南京等地已相继出台支持性政策，降低限购门槛，缩小限购范围。
其中自9月8日起，南京市玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区等四区范围内购买商品房不再需要购房证明的通知尤其值得关注（根据“南京发布微信公众号”）。这是重点二线城市南京自2016年9月重启限购以来首次取消了商品房限购措施。
根据中指数据统计，在2014年9月南京第一次全面取消商品房限购政策后，2015年全年南京商品房销售金额同比增长65.7%。
▍2010年之后，限购政策发挥过积极的历史作用，限制了房价过快上涨。但我们认为，继续从严限购已经不能满足供求关系发生重大变化的房地产市场稳定发展要求
2010年4月，由于此前房价持续高涨，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（新国十条），首次提出“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”，随后北京等一线城市开始出台具体限购措施，二线城市也随即跟进；2011年1月国务院发布《进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（新国八条），明确提出了对直辖市、计划单列市、省会城市等的住房限购要求，全国范围内限购强度趋于最高值，有效遏制了房价过快上涨。
2011年9月全国商品房月度销售金额出现同比负增长。2014年，房地产限购从6月呼和浩特开始有所调整，至2014年底，一线城市外的主要城市都出台一系列优化限购的手段，配合其他政策一起扭转了行业基本面下行。
到2016年，限购政策又进入了从严执行的周期，直至2023年开始市场出现新的变化。我们认为，限购作为一种行政性的限制措施，已经不匹配当前已经发生供求关系重大变化的事实。我们相信，中期来看，一线城市之外的城市限购有望取消或大幅度优化，而一线城市也存在分区优化限购政策的可能性。
▍认房不认贷和调降首套房首付比例政策边际影响明显，政策工具箱放松限购等选项丰富，预计市场在年内走向渐进复苏
本轮限购政策的优化始于2022年初郑州宣布包括实行优化限购要求在内的十九条支持性政策，托底区域房地产需求。
截止9月8日，我们统计22个热点城市中还有18个城市存在限购，北京、上海、深圳的限购不仅涵盖全市、且门槛较高。我们跟踪的42个新房样本城市和14个二手房样本城市8月网签套数分别同比下降25.0%和3.5%。
多地认房不认贷和调降首付比例政策在9月出台之后，对释放一二线城市改善性需求的作用十分明显。例如，根据中国证券报转引中原地产研究院数据，仅9月2日和3日，北京二手房认购就达到2600套，成交量较之政策出台前出现了翻倍。
当然，前期政策主要鼓励卖旧买新，卖小买大，所以各大城市的二手挂牌也出现了不同程度的上升。我们认为，随着限购放开等政策继续落地，更多区域的房地产市场将陆续见底，一二线城市的销售均价有望在四季度环比止跌，预计全国商品房销售情况在年内逐渐走向复苏。
风险因素：
房地产支持性政策出台节奏及力度不及预期，行业基本面持续下行的风险；部分低线城市政策边际改善力度相对有限的风险；房地产企业的盈利能力风险。
▍政策有能力稳住中国房地产市场，产业链可持续发展的新时代已经来临。
短期来看，我们认为政策工具箱包括放开限购在内的政策有望继续被使用，房价不会持续单边下行。
中长期来看，配售型保障性住房建设和城中村改造有望给市场注入全新动能，房地产开发企业有望获得新的业务发展空间。
我们相信，这既是周期触底的时刻，也是房地产行业走向可持续发展的新模式的起点。我们期待行业复苏从9月开始起步，也相信包括放松限购在内的政策会产生实质性效果。我们看好在资源，信用和能力方面都比较领先的龙头企业。
本文作者：中信证券陈聪等，文章来源：中信证券研究，原文标题：《地产｜限购放开的尺度和影响展望》
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