作者 | 曹安浔
编辑 | 张晓玲
十月底的房地产行业，秋风萧瑟，碧桂园、万达甚至远洋这类央企背景的房企，都深陷流动性旋涡，市场依然处于阵痛之中，万科董事会主席郁亮也感慨，楼市已经超跌了，新开工量远远低于合理需求。
就在行业销售和融资双双疲软之际，地产商终于迎来了一道曙光。10月26日，证监会官网显示，嘉实基金、华夏基金和中金基金开始申报国内首批消费基础设施公募REITs，分别为嘉实物美消费REIT、华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业资产REIT、中金印力消费REIT。
这意味着，在经过近二十年的探索后，业内翘首以待的商业地产公募REITs正式破冰、落地开花了。在此之前，公募REITs的范围仅覆盖到仓储物流、园区基础设施、新型基础设施和保障房等相关领域。
发行公募REITs，相当于为地产商的运营类项目打通了另一个融资通道，实现了商业闭环，对于资金紧张、低迷不振的房地产行业来说，可谓一针强心剂。
更重要的是，这是一场跨越二十年的变革。如果说过去多年，中国普通居民进行房地产投资主要是买房、买楼，动辄百万、千万；那么未来，公募REITs也将进入居民的资产配置池，花1000元就可以投资，而这将是万亿级的市场规模。
一个比开发时代更为激动人心的运营时代开始了。
首发破冰
事实上，在首批消费基础设施REITs推出之前，政策层面的探讨和铺垫早已开始。
今年3月，发改委、证监会先后发文将消费基础设施纳入基础设施公募REITs试点范围，称优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。
10月20日，证监会再次发文，正式将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。仅仅六天后，第一批消费基础设施公募REITs就出炉了。
具体来看，消费基础设施公募REITs以商场、农贸市场等商业地产项目为底层资产，都有租金等长期稳定的现金流收入，投资者可以通过投资取得REITs的所有权，并从中得到稳定的现金分派和享受底层资产保值升值的价值。
据华尔街见闻了解，首批商业REITs涉及的底层资产有三个为国内知名开发商旗下物业，如万科印力杭州西溪印象城、华润青岛万象城、金茂长沙览秀城，一个为北京物美商业集团旗下超市等商业资产。
一位长期致力于公募REITs落地的基金人士表示，此次破冰，是因为这些底层资产达到了REITs的投资回报率要求，也是因为政策给到了一定的税收优惠。当然，各家公司都拿出了自己的优质资产。
以中金印力消费REIT为例，资产方是万科旗下印力集团，底层资产为杭州核心商圈中的西溪印象城，整体建筑面积25万平米，367家商户，出租率99.2%。万科方面认为，这为此次REIT发布贡献了良好的预期收益。本次评估测算采用的报酬率（折现率）为7%。
除了底层资产的质量，决定REITs是否能成功发行且持续扩募的关键，是资产方的运营管理能力。印力集团作为万科旗下的购物中心开发与运营能力平台，全国在管商业面积超过1200万平米，资产规模超过1000 亿元，整体出租率达95%。
据印力此次披露，有50个项目已开业满三年，均可作为潜在扩募资产。
作为商业不动产REITs的先锋和探索者，万科早在2015年就发行过鹏华万科前海公馆类REITs，但该产品与真正的REITs依然存在差异，即30亿的发行规模中，一半用来购买产权属于前海管委会的BOT项目前海公馆经营收益权，另一半用来购买固定收益类债券产品。
而真正的REITs收益，应该主要来源于租金收入和房地产升值。
之后几年，万科、印力集团还尝试发行了龙岗万科广场类REITs，以及万纬物流首期类REITs挂牌，为当时国内最接近境外成熟市场REITs的产品之一。
过去三年，万科更以REITs发行对资产的要求标准，持续提升旗下经营性不动产的资产质量，终于饮得了公募REITs的头啖汤。
伴随公募REITs的持续发展，底层资产类型持续扩容，市场交易规模和活跃度不断上升，万科的经营性业务也有望为公司贡献新的价值增长点。
万科之外，华润、金茂除了本次纳入的底层资产，也各有多个购物中心可用来扩募。
易居研究院研究总监严跃进认为，此次4支REITs开始申报，说明商业地产REITs取得了关键的突破，即进入到常态化的操作过程中。
万亿想象
对房企而言，公募REITs扩容至商业地产领域，将为地产商的不动产经营带来助力，相当于打通了一条新的融资通道，成为继去年下半年的“金融十六条” 、三支箭之后，来自房地产金融政策的又一大支持；也让房企在处置资产、盘活资金方面，多了一条出路。
更长远来看，这是房地产从上半场走到下半场、从开发到运营的重大金融配套措施的突破。
“千呼万唤始出来！如同二十多年前的按揭，成就了千家万户老百姓的置业安居梦想；今天的REITs，将帮助我们从房地产开发商转型为不动产的经营服务商，也为投资者提供了更多的选择，其深远影响将随时间而显示出来。”万科董事会主席郁亮第一时间兴奋地表示。
几天前，他在西安的媒体交流会上也曾提到，REITs对于不动产经营业务的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，能够实现商业模式的闭环。
“对于开发商来说，REITs为自持商业物业提供了退出机制，关键是提高了商业物业的流动性，这有利于开发商回笼资金，” 全球性地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）广州公司副总经理、投资及资本市场部负责人苏俭婷说，这个市场潜在规模肯定是很大的。
单是广州，优质商业面积都有629万平方米，也有一些知名开发商自持总量很大的商业物业，更别说全国范围内，符合REITs要求门槛的商业物业，应该有很多。
从历史来看，REITs的不断扩容和破冰，是我国地产行业的大势所趋。在美国、新加坡等40多个国家（地区），REITs的发展已非常成熟，尤其在美国，REITs覆盖范围很广，包括住宅、公寓、基础设施、工业厂房、酒店等等。
据国金证券年初研报，全球目前REITs总规模约为13.5万亿元（1.96万亿美元），其中美国约9.1万亿元。
而商业地产REITs破冰也将为中国打开一个新万亿市场。国金证券表示，中国拥有的商业资产预计长期能支撑REITs市场达到万亿级规模。
站在中国资本市场乃至宏观经济预期层面，这也释放了一股暖意。中信建投证券分析师竺劲指出，发行消费基础设施REITs不仅可以纾解房地产领域风险，同时扩大消费需求，进一步助力宏观经济稳步增长和提振资本市场信心。
无论如何，商业地产REITs破冰对正在转向“经营为王”的房企们都是一个关键突破，尤其是万达、万科、华润、龙湖、新城控股等持有不少商业物业的房企，随着“投融管退”的闭环打通，属于他们的转型未来，前路渐明，这将是一个靠资产运营、靠服务能力打天下的新地产江湖。
走过野蛮生长，一个新的房地产时代正徐徐拉开帷幕。