大动作来了!
自4月底重要会议定调楼市去库存导向后,各地楼市松绑限购的新政纷纷出台。
而在5月17日,更是打出了重磅组合拳。
在收房去库存方面:
央行设立3000亿元保障性住房再贷款,再贷款利率1.75%,覆盖21家全国性银行,地方政府可选定地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房,但企业及所属集团需不涉及地方隐性债务。
在刺激需求方面:
1)降低全国层面个人住房贷款最低首付比例,一、二套房首付下限分别由此前的 20%、30%下调至15%、25%;
2)取消全国层面个人住房贷款利率政策下限,实现房贷利率市场化;
3)下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25个百分点。
可见,目前房地产市场已经被上升到了前所未有的政治高度,救市拖底力度已经超过2008年。
对本次新政的解读,请详见:房贷利率,已接近美国QE时期
本次新政是“五一”节前自然资源部划定供地新规的延续,在房地产供需关系已经改变的当下,一轮新的供给侧去库存战斗正在打响。
现在我国各地商品房库存在什么水平?
截止今年3月末,全国商品房(含住宅和写字楼、商铺等非住宅)库存量为7.48亿平米,同比增长15.6%,其中住宅库存3.95亿平,同比增长23.9%。纵向来看,如今的商品房库存已经超过了2015-2016年的高点。
图:全国商品房库存量历年对比
这两年由于销售的放缓,各地商品房库存越积越多,再叠加市面上大量的待售二手房,像杭州、上海、南京等地的挂牌量都在20万套左右,如此巨大的供给压着价格始终起不来。
而根据上海易居研究院数据,截至2024年3月,全国百城新建商品住宅库存去化周期(即存销比)为25.3个月,也就是说按照目前的销售速度,市面上的新房库存规模需要25.3个月时间才能消化完。
其中,一线城市去化周期还低一些,三四线城市都很多触及了去化新红线。
据统计,超过36个月的城市达到41个,主要都集中在三四线城市中。