二手房的成交依旧活跃，且近期走强
当我们复盘今年以来各线城市的房地产市场情况，似乎能看出一些“超预期”。
观察二手房成交情况，会发现各层级城市的二手房都已经在企稳，就连三四线城市的二手房成交面积同比也在逐步摆脱负增长，这说明乐观情绪已经在底部积累。
从价格的角度来看，二三线城市的二手房价格也已经调整到2018年水平了。
利率水平极低、租金回报率正在回升
而另一个衡量房屋价值的指标——租金回报率，2021年下半年以来伴随着房价（租金收益率的分母）的下跌，也开始回升。
如今，北上广深这些超一线城市的租金回报率已经回到2016年的水平，而天津等相对低能级城市的租金回报率则回升得更多。
同时，如今的利率水平已经降至极低，如果未来房屋租金收益与资产投资收益再度倒挂，那么部分房屋的投资属性是否会一定程度回归？
人均住宅面积是长期利好
即便人口老龄化对长期购房需求起到“封顶”的效果，但居民改善性的购房需求也不能忽视，这种需求可能会带来未来人均住房面积的持续增加。
以日本的经验来看：即便90年代后日本房价陷入长期低迷，再叠加人口的深度老龄化，但其住宅总数却是在持续增长，套户比（住宅总套数/家庭户数）在1993年以后继续上升了20年。
对于我国而言，改善性需求提供的增量人均住宅面积需求很可能目前被市场忽视了，这在过去20年我国的城市、城镇、乡村都得以显现，未来也必然是一个长期定价因素。
人口反向迁移，或带来更大机遇
一个更大的机遇点，在于我国正在强化的人口“反向迁移”趋势，在前期VIP文章《人口反向迁移，机遇何在？》中我们就曾提及过。
长期的城市化人口趋势使我国特大城市的人口淘汰机制愈演愈烈，房贷和收入的不匹配挤出了一部分打工人“返乡”。这些具备更高教育水平、更前沿消费习惯的返乡人，很可能通过如直播、短视频等更加年轻新颖的方式，挖掘出三四线城市更多的特色价值，带动当地居民增收。
居民收入增长，或提升其加杠杆意愿，这是房地产复苏的关键。
阶段性的供需错配
房地产需求端的人口因素其实是一个是长期变量，老龄化趋势事实上难以一蹴而就。
但是在供给端，这两年地产新开工与拿地面积均出现急剧下滑，再叠加未来房地产去库存政策的执行力度或许超预期，这都可能造就市场阶段性的供需错配。
一些时候，短期变量往往就是市场的变局点。
从市场角度，未来具体房价还要跌多少、跌多久，这是市场参与者交易出来的结果。
但逻辑上如果价格调整到位，还是可以期待高能级城市以及低能级城市部分核心地段的商品房市场出现复苏。
在一片看空的声音下，当下更应该关心“利多”的风险。