主要观点
距5月17日房地产一揽子优化政策（以下简称“5.17新政”）发布已超过两周，期间上海、广州、深圳、天津等多个一二线城市落地了降低首付比例、调整房贷利率以及优化限购等在内的一系列支持政策。从高频数据看，新政发布后新房销售略有改善，作为本轮优化重心的一线城市房价出现分化，北京、广州、深圳略有回升，上海受新盘供给影响近期波动幅度较大。
二手房带看成交均有好转，价格继续下跌但跌幅边际收窄，整体仍延续“量稳价跌”态势。我们认为本轮优化政策有助于提振楼市信心，从成交数据看对稳定地产基本面也起到一定的作用，但能否扭转房地产市场下行趋势还有待观察，具体原因如下：
从政策导向看本轮商品房收储或以保障房建设为重心，兼带去库存。何立峰在5月17日召开的全国切实做好保交房工作视频会议上指出，商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。
此外，收储还面临几大约束条件：1）已建成未销售（未完工的不在收储范围内）；2）收储的户型和面积约束（小户型，70平以下）；3）收储的国企要满足银行授信要求（银行承担信用风险）；4）收购后要迅速配售或租赁（运营管理要求高）。
用于收储的资金规模相对有限，在去库方面发挥根本性作用需要更多资金支持。根据我们测算，2024年4月末商品住宅广义库存面积达到18.5亿平，去化周期超过23个月，如果降到18个月的话，大概需要去化3.8亿平，假设百城新建住宅均价为1万元/平方米，那么大约需要将近4万亿的资金规模。本轮用于收储的资金主要为央行再贷款以及银行配套资金，共5000亿元，与去库所需资金体量差别较大。
需求端刺激政策边际作用或在弱化。当前还贷压力、收入不稳定性以及房价下跌预期是居民购房的主要阻力，解决房地产问题应从这些方向着手，单纯鼓励居民加杠杆的需求端刺激政策边际作用或有限。
距5月17日房地产一揽子优化政策（以下简称“5.17新政”）发布已超过两周，期间上海、广州、深圳、天津等多个一二线城市落地了降低首付比例、调整房贷利率以及优化限购等在内的一系列支持政策。从高频数据看，新政发布后新房销售略有改善，作为本轮优化重心的一线城市房价出现分化，北京、广州、深圳略有回升，上海受新盘供给影响近期波动幅度较大。
二手房带看成交均有好转，价格继续下跌但跌幅边际收窄，整体仍延续“量稳价跌”态势。
新房销售同比小幅改善，一线新建商品住宅价格表现出现分化。5.17新政发布后两周（2024W21～2024W22），30大中城市商品房日均销售面积同比增速分别为-33.8%、-29.4%，新政发布当周为-37.6%；该指标和过去5年同期（2018-2023年，不含2020年）销售面积均值相比，新政发布后两周的跌幅也出现连续收敛，同比增速分别为-42.7%和-37.1%，新政发布当周增速则为-45.5%。其中，分城市看一二线城市销量的修复更具连续性。
价格端来看，本轮优化效果以作为核心资产的一线城市房价作为参照更具标志意义，新建商品住宅价格8周移动平均数据显示，新政发布后北京、广州、深圳三个一线城市房价整体略有回升，上海或由于新盘供应因素价格波动较大。
二手房成交量同比回升，价格端延续下行趋势。
带看量方面，一线二手房带看数据在五一假期后达到阶段性高点，之后逐步回落，新政发布后北京、上海、广州带看量有所回升，深圳小幅下降；成交量方面，新政发布后两周，10座代表性城市二手房成交面积同比分别录得-0.5%和6.2%，均高于新政发布当周的-8.8%，5月北京、深圳二手房成交套数分别为13383套和4164套，较季节性（2018-2022年，不含2020年同期）同比增速分别为-7.4%和-4.7%，前值为-11.6%和-7.8%；价格端来看，5月百城二手住宅价格指数环比下跌0.7%，但较4月的-0.75%边际收敛。整体看，二手房交易“量稳价跌”的状态仍在延续，但边际上有一定程度改善。
在5.17新政发布后，市场普遍认为有两点超预期：一是政府方面通过收储、土地回购等相关政策开始着手去库存，标志着政策方向的重大转变；二是政策落地后首付比例和房贷利率优化程度达到历史之最。我们认为本轮优化政策有助于提振楼市信心，从成交数据看对稳定地产基本面也起到一定的作用，但能否扭转房地产市场下行趋势还有待观察，具体原因如下
1、从政策导向看本轮商品房收储或以保障房建设为重心，兼带去库存。
何立峰在5月17日召开的全国切实做好保交房工作视频会议上指出，商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房1。5月17日下午，在国新办举行的国务院政策例行吹风会上，央行有关负责人提到了如何消化存量商品房的政策措施，从细则来看，收储面临的约束条件较为严格：
1）所收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房，未完工的商品房并不在收储范围之内；2）按照保障性住房是用于满足工薪收入群体刚性住房需求的原则，严格把握所收购商品房的户型和面积标准，保障性租赁住房通常以建筑面积70平方米以下小户型为主，一些大面积的改善户型不在收储范围之内；3）作为收购主体的国有企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台，同时应具备银行授信要求和授信空间，这意味着银行要承担信用风险，对项目的审核也会较为严格；4）收购后要迅速配售或租赁，对项目的运营管理也有比较高的要求。客观来讲，在收储过程中同时满足上述条件存在一定难度，并且符合保障条件的工薪群体、房地产企业以及收购主体都要按照自愿参与的原则进行，因此推进节奏和效果有待观察。
2、用于收储的资金规模相对有限，在去库方面发挥根本性作用需要更多资金支持。
根据我们测算，2024年4月末商品住宅广义库存面积达到18.5亿平，去化周期超过23个月，如果降到18个月的话，大概需要去化将近4亿平库存，2024年5月全国百城样本住宅平均价格为16396元/平方米，名义上至少需要6.2万亿资金。但如果考虑到出售困难的项目本身折扣力度就比较大，收储价格可能大幅低于备案价，我们假设每平米需要的资金规模为1万元，也至少需要约3.8万亿的资金规模。本轮用于收储的资金主要为央行再贷款以及银行配套资金，共5000亿元，与去库所需资金体量差别较大。
3、需求端刺激政策边际作用或在弱化。
当前还贷压力、收入不稳定性以及房价下跌预期是居民购房的主要阻力，解决房地产问题应从这些方向着手，单纯鼓励居民加杠杆的需求端刺激政策边际作用或有限。中国指数研究院4月置业调查报告显示，还贷压力大、收入不稳定、房价下跌是影响居民购房的主要因素，占比均超35%。
央行调查问卷也显示，我国消费者收入预期当前仍处于历史底部区间，且预计未来房价下降的居民占比持续攀升。整体上我们认为本轮优化政策效果能否延续需要进一步观察。
本文作者：边泉水、宋进朝，来源：西部证券，原文标题：《地产新政效果如何？》
边泉水S0800522070002 宋进朝S0800521090001