作者 | 周智宇
编辑 | 张晓玲
房地产行业深度调整期，中海地产以"工科生"的严谨与执着，在2024年交上了一份逆势增长的答卷。
中国海外发展（以下简称“中海地产”）在3月31日发布的财报显示，其在2024年以3106.9亿元的合约销售额，同比增0.3%，成为TOP10房企中唯一实现正增长的“孤勇者”。此外，它以权益销售额2857.5亿元登顶行业榜首，市占率提升至3.21%。
去年，中海地产销售额中超六成来自一线城市，并在多个城市销量位居第一，它也聚焦主流城市的战略定力，中海地产成为行业寒冬中的"安全岛"。
中国海外发展董事局主席颜建国指出，进入2025年，更多新的机遇与增长动能涌现。政策推动力、市场推动力以及公司持续稳健高质量发展的推动力也将促进房地产市场止跌回稳，推动中海进一步塑强竞争优势。
业绩会上，中国海外发展行政总裁张智超在谈及近期部分城市土拍热潮时表示，这体现出行业对市场的信心。在政策支持，供需关系的变化和市场信心恢复等多重因素影响下，预期今年土拍市场会较前两年更加火热。
当然，如今还能够在市场里大举拍地的玩家并不多，且各个实力雄厚，土拍市场也因此更加激烈。面对新的竞争格局，中海方面称，会聚焦核心城市的同时，关注机会型城市的机会，其投资强度也会保持行业里领先的强度。
行业高潮时不激进,低潮时不保守。中海地产这家以“工科基因”著称的龙头房企，在穿越三轮周期后，逐渐走向主舞台。接下来这场“工科生的主舞台表演”，或许暗藏着中国房地产下半场的解题密码。
登顶
一线城市市占率“霸榜”，成为中海地产在2024年销售登顶的关键因素。
中海2024年的成绩单中，包括北上广深和香港在内的城市贡献了超过六成的销售额，实现合约销售额1640亿元。
在北京、上海和深圳三个城市，中海地产去年的市占率排在区域市场第一，上海单城销售额704亿元创中海地产历史纪录。
项目层面，高净值客群对中海地产产品力的买单意愿，带来标杆项目虹吸效应。上海建国东路项目单盘销售387亿元，刷新全国单盘年销售额纪录；四大“玖序系”高端住宅合计销售超500亿元。
这一成绩的背后，是中海地产坚持强聚焦一线城市的投资策略，使其在市场分化加剧的环境中，成功抓住了改善型需求的结构性机会。
且在去年新增的22宗地块中，其73.5%的权益金额集中在四个一线城市，一线+强二线占到91%，货值结构进一步优化。
张智超表示，一线和强二线城市供需关系不断修复，部分板块，特别是一些强改善型的板块和项目比较受热捧。最近地方政府也优化供地结构，更多推出城市内具有差异性、聚焦改善性需求的优质地块。
他分析称，北京、上海以及深圳、成都、杭州等地都表现出这种态势。显示大家对2025年止跌回稳的信心和期望。
一二线城市项目热销，会随着项目进入结算期，后续逐渐反映到中海地产的财报当中。这也能改善其过去两年因此前拿高价地，导致利润承压的状况。
财报数据显示，中海地产在2024年实现收入1851.5亿元，归母核心净利润为人民币157.2亿元。
从财务指标看，截至2024年末，中海地产资产负债率仅为55.8%，净借贷比率29.2%，处于行业最低区间。去年全年，中海地产保持着对有息负债的压降，有息负债包括提前还款和到期归还、净归还175.5亿元。
压降游戏负债的同时，中海地产在经营现金流、筹资现金流、投资现金流等指标上，保持行业领先水平。截至去年底，中海地产手握1241.7亿元现金，同比增长17.55%。经营净现金流更是达到历史峰值，为464.4亿元。
这种 "现金为王" 的财务策略，为中海地产在行业出清期的逆势扩张奠定了基础。
中国海外发展副总裁郭光辉表示，未来三年，中海地产会保持稳健经营，稳健公司的利润，稳健基本盘。
重构
算起来，这已然是中海第三次经历大的经济危机或行业周期转换剧烈冲击。
颜建国此前曾在2021年财报中，援引巴菲特的投资名言，“时间是优秀企业的朋友, 却是平庸企业的敌人。”
在当前行业剧烈洗牌之后，看到这句话不免令人唏嘘。地产行业在经历过去四年的洗礼后，已然沧海桑田。
张智超在业绩会上表示，中海在十四五期间，一直有个判断，十四五规划期这五年，决定了中国房地产行业未来20年竞争的基本格局。
张智超认为，中海成功穿越了当前这一轮行业下行转折期的冲击与挑战，并保持在行业的前列，保持攻守兼备资源与发展态势，有信心、有能力在下一个五年继续保持行业领先地位。
尽管新房销售规模较行业高峰时期已下降一半，但这仍然是一个近十万亿规模的市场，未来依然巨大。
新的时期，市场的竞争环境发生变化，也对还在场内的玩家给出更大的挑战。
当前大部分房企的营收、利润仍来自于开发业务。如今的市场，尤其是一线和强二线城市供需关系不断修复，部分板块，特别是一些强改善型的板块和项目受热捧。
此外，地方政府推地时，也在优化供地结构，更多推出城市内具有差异性、聚焦改善性需求的优质地块。这使得房企需要从拿地到项目开发，都具备更强的竞争力，并将其转化为产品溢价能力。
过去几个月时间里，中海玖序系在一线市场持续打响，为它在地产新阶段的序幕演出，开了个不错的头。
前不久，中海地产宣布，会在北京、上海首发Living OS系统，其目的是将住宅开发从经验驱动转向数据驱动，通过标准化模块降低开发成本，同时以智能化运维提升居住体验。在带来产品力提升的同时，也将进一步提升经营效率。
张智超也表示，住宅开发业务是中海基石业务，周转较快，以较快速度为公司今天的规模与利润做出重大贡献。中海将其定性为中资产业务，是中海的优势产业，下一个五年将继续做大和做强，保持行业领先地位，保持全国市场占有率领先，在主流城市核心城市保持领先，持续在盈利、规模、盈利水平方面保持行业领先地位。
同时，则是要让经营性业务在中海收入、利润上贡献显著提升，并让生态业务赋能主业同时构建第三增长曲线。
财报数据显示，2024年，中海商业收入71.3亿元，同比增12.1%，五年复合增长12.8%，对中海地产整体利润贡献也超过10%。
张智超认为，随着中海地产一批优质持有型物业，陆续投入运营，将极大强化中海的经营性业务的收入和利润的水平，将进一步强化中海的资产经营能力与资本运营能力。他也表示，中海会加快设立公募REITs，也将积极把握商业资产的调整期，做好相关的收并购工作。
中海地产副总裁兼商业地产主席王林林表示，随着新项目进入稳定经营期，中海商业在一线和新一线城市收入的占比会占7成以上。
如果只是做好开发业务、经营业务，中海地产与其他开发商转型路径并无差异，中海地产的工科生思维，则让其希望在供应链、代建、规划设计、数字科技等轻资产业务上，在“好房子”建设领域、双碳领域、数字科技领域以及城市更新等领域，持续培育新的增长点。
颜建国认为，随着数字技术和人工智能的快速发展，房子一定会成为链接生活和服务的智能终端，“好房子”应该是链接未来的居住空间。对房企的空间与服务理解力、客户需求洞察力、上下游部件部品的系统集成能力、数字技术与人工智能链接能力等提出了前未所有的要求。
这也意味着，“好房子”建设，不仅仅是住房品质的显著提升，更是房地产行业的一次重大变革。未来，科技赋能的“好房子”将成为房企差异化竞争的核心，并在产品力、效率上带来溢价。
当政策暖风、科技革命与消费觉醒的浪潮奔涌而来，中海的“主舞台”，终将成为中国房地产新范式的试验场与目的地。
