今年以来，两会《政府工作报告》、“十五五”规划《纲要》相继发布，对短期、中长期房地产工作进行部署。《求是》罕见的两度刊文提及房地产市场，强调稳定房地产市场预期的重要性，强调要“以更有力更精准的举措持续稳定房地产市场”，稳预期成为今年房地产工作的重要方向之一。
《政府工作报告》房地产主要内容放置在“更大力度保障和改善民生”和“加强重点领域风险防范化解和安全能力建设”两项重点任务中，彰显房地产在保民生、防风险中的重要性。政策目标由2025年的“持续用力推动房地产市场止跌回稳”转为“着力稳定房地产市场”，与2025年末中央经济工作会议保持一致，止跌回稳、稳定预期等均是“稳市场”重要内容，政策或将侧重综合发力。
“十五五”规划《纲要》中房地产相关内容提及次数较“十四五”更多，对房地产提出更高要求，定调“推动房地产高质量发展”且列为单独章节，分为“完善住房保障体系”和“推动房地产市场平稳健康发展”两小节，增加多项具有针对性和实操性的举措。
从地方政策来看，根据中指监测，2026年一季度全国有超100省市（县）出台政策约160条，政策优化聚焦激活需求、去化库存、盘活存量等方面，涉及优化限制性政策、调整公积金贷款、发放购房补贴、完善城市更新相关配套政策等内容。
图：2024年以来各地因城施策频次
表：2026年以来主要政策类型出台频次对比
注：合计列中一条政策可能覆盖多个维度。
数据来源：中指研究院综合整理
结合人口政策加大支持力度，精准激活住房需求
结合人口政策将是今年促需求政策的重点。今年《政府工作报告》提出“加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求”，预计2026年各地政策将呈现更加精细化、精准化的趋势，将住房政策与人口政策结合是着力点之一，初婚初育、多子女家庭是重点支持群体，更多支持政策或加快落地。另外，优化住房公积金政策也是促进需求释放的重要抓手。今年《政府工作报告》首次提出“深化住房公积金制度改革”。从地方具体落地举措来看：
核心城市精细化优化限制性政策。2月上海优化楼市政策，聚焦非沪籍家庭、购买外环内住房进行针对性优化，直接扩大外环内住房需求群体规模，精细化促进购房需求释放。新政后，上海二手房市场活跃度出现明显回升，根据中指数据，3月上海二手商品房累计成交超3.1万套，成交套数达近五年单月最高水平，同时根据中国房地产指数系统百城价格指数，3月上海二手房价格环比转涨，为2023年6月以来首次回正，市场预期得到修复。
公积金贷款政策的优化方向主要落脚在提高公积金贷款额度、优化贷款次数、扩宽提取使用范围、优化缴存政策等方面，根据中指不完全统计，一季度各地出台公积金政策超60条。如上海、杭州大幅提高公积金贷款额度上限，上海家庭首套最高额度达240万元（含补充公积金），同时购买符合条件的绿色建筑上浮15%，多孩家庭上浮20%，合计上浮后最高贷款额度可达324万元；杭州家庭最高额度提高至180万元，各项上浮政策最高可叠加上浮70%，最高贷款额度达306万元，大幅提高额度上限，能够有效降低居民购房成本。辽宁、成都等地阶段性取消公积金贷款次数限制；福州、沈阳、杭州等地扩宽公积金提取使用范围，如福州支持提取公积金用于装修、购买车位，提高公积金使用效率；武汉阶段性扩大公积金异地贷款受理范围至全国并取消户籍限制，深圳明确职工自愿提高缴存比例的可以选定高于单位为其缴存的比例。
购房补贴方面，政策呈现向特定人群倾斜的特征，强化房地产保民生的定位。具体来看，南宁、南充结合婚育政策发放购房补贴，南宁对新婚家庭补贴2万元/套，二孩、三孩家庭补贴3万元/套、6万元/套；南充为满足条件的初婚家庭按贷款额度（不超20万元）的1%提供住房消费贷款贴息。针对人才发放购房补贴也是重要优化方向，济南针对“专精特新”民企引进毕业5年内的人才，将博士、硕士补贴标准分别提高至25万元、15万元；南京发放人才补贴，各区在补贴基础上发放人才房票，进一步加大补贴力度，如南京雨花台区在相应人才补贴标准（博士15万元、硕士11万元、本科7万元、专科3万元）的基础上再额外增加10万元/套的人才房票补贴，最高可发放25万元购房补贴。
另外，通过贴息方式发放购房补贴也将是后续各地发放购房补贴的重要方式，南充通过贴息对初婚家庭发放补贴；南京鼓励各类主体开展市场化“收旧换新”，对完成“卖旧买新”的购房人给予贷款总金额1%的贴息；苏州对符合条件的人才按照实际已偿还的公积金贷款利息的50%予以补贴，补贴期限12个月，总补贴金额最高不超过5万元。
核心城市“房票安置”方案相继落地，扩大购房需求群体。3月上海虹口区在城中村改造项目中新增“房票安置”奖励，明确选择货币补偿的被征收人，在6个月内购房，可凭不动产权证领取1200元/m²的“房票安置”奖励，若购买住房为虹口区奖励提高至2000元/m²，有助于加速城中村改造项目推进，并促进被征收人购房需求释放。2026年广州“房票安置”持续推进，3月广州南沙区东涌镇完成“房票安置”方案的公示及资格通知，在认购期间累积接待咨询群众约350户，成功办理认购75户，认购总额超出本次2500万元额度上限，群众认可度高。
因城施策控增量、去库存、优供给，从源头改善市场供求关系
今年《政府工作报告》大篇幅强调供给端内容，凸显其重要性。“因城施策控增量、去库存、优供给”明确了供给端政策优化方向。
控制新增土地供给是直接改善市场供求关系的关键举措。3月自然资源部发布38号文，明确“要建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积”“新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发”，需要注意的是，这不等于不供应房地产用地，而是要重点用好存量资源“精供优供”，预计2026年住宅用地供应将延续“缩量提质”特点，库存量较大的地区或片区新增土地供给将受到严格限制。今年各省市政府工作报告中，江西、陕西等多地提出要“建立与商品房去化周期相挂钩的房地产用地供应机制”“科学安排土地供应”，明确对新增土地供应规模进行限制。
去库存方面，今年《政府工作报告》首提“探索多渠道盘活存量商品房”，明确提出“鼓励收购存量商品房用于保障房”，预计今年各地在收购存量商品房方面将持续发力，收购二手房也将成为重点之一，更多城市跟进落地，有助于畅通一二手房置换链条，也有助于稳定价格预期。2月初上海浦东新区、静安区、徐汇区试点收购二手住房用于保障性租赁住房，3月31日，静安区收购二手房首单落地，据报道，客户名下一套面积40m²的旧房以220万元价格被区保障房公司收购，客户以此资金作为补贴购置静安区112m²新房。
运用专项债收购存量商品房也是推进去库存的重要方式，河南、湖南、重庆等地强调“推进利用专项债收购存量商品房用作保障性住房”，重庆指出按批量收购总金额的1%给予收购主体补贴，鼓励主体参与收购存量商品房。根据中指不完全统计，2025年以来，浙江、四川、山东、湖南等多省市，先后发行合计超45亿元专项债券用于收购存量商品房。资金成本偏高是影响收购工作开展的重要因素之一，年初央行、金融监管总局将保障性住房再贷款利率下降至1.25%，有望为各地收购存量商品房提供更低成本的资金支持。
另外，收购存量商品房用作学生宿舍也是多地跟进落地的方式之一，2025年湖北大学、合肥工业大学、中国矿业大学、中南大学相继公示收购存量商品房用作学生宿舍，2026年更多学校跟进，1月末，湖南省发改委正式批复湘潭大学收储装修市场存量房补充学生宿舍项目，湘潭大学拟投资超8000万元收储存量商品房装修、改造为学生宿舍。预计后续将有更多高校跟进，扩宽存量商品房使用范围，同时加速库存去化。
收购存量土地方面，2025年以来，各地收回收购存量闲置用地持续落实，根据中指研究院不完全统计，截至3月，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地的数量超5800宗，总用地面积超3亿m²，总金额超7800亿元，已发行的专项债超3500亿元，占比约45%，其中2026年广东、江苏、四川等省市发行超480亿元，保持较大发行力度，收储土地仍将是今年去库存的重要举措。
图：各月收购存量闲置土地专项债券发行金额
数据来源：中指研究院综合整理
优供给方面，一方面《政府工作报告》明确“优化保障性住房供给”，预计2026年各地延续“以需定建、以需定购”基调，通过多种方式筹集保障房，另一方面明确“有序推动‘好房子’建设”，近期住建部发布关于《“好房子”建设指南(试行)(征求意见稿)》公开征求意见的通知，旨在提升住房建设与管理水平，以供给端提质激发改善性需求释放。
盘活存量商办用房也是地方优化政策的着力点之一。年初央行、金融监管总局将全国层面商业用房贷款首付比例降至30%，促进商办用房库存去化，上海、广东等多个省市跟进落实。除此之外，北京、青海等地强调盘活闲置商业设施等存量房屋，北京允许商业、商务金融和娱乐康体等商业服务业用地中的建筑用途相互转换。
高质量推进城市更新，地方加速落地相关配套政策
中央定调“高质量推进城市更新”落实去年中央城市工作会议部署。《政府工作报告》中关于城市更新的表述由去年“持续推进”调整为“高质量推进”，意味着2026年将是城市更新深化落实的一年，年初自然资源部和住建部发布《进一步支持城市更新行动若干措施的通知》，后续配套的金融、财税、土地等政策有望持续落位，政企合力、多元协同的城市更新模式将更加成熟，多元化的投融资模式将进一步丰富。
地方层面，一季度多地加速落地城市更新相关配套政策。多地出台城市更新中长期行动方案或五年专项规划，如青海印发《青海省城市更新行动实施方案》、广西印发《广西持续推进城市更新五年行动方案(2026-2030年)》，明确具体实施目标，青海明确到2030年实施8个以上老旧片区更新改造、完成改造15万户、D级危房全面动态清零等目标；北京印发多项城市更新配套政策，如明确无手续建筑认定处理、明确建设用地功能混合使用允许、禁止兼容内容等要求；深圳印发《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》，明确新启动的旧改项目原则上不再强制配建保障房。这些配套政策的落地，有助于降低企业开发门槛、简化审批程序，加快推进城市更新项目实施。
另外，推动老旧住房原拆原建预计也是2026年各地推进城市更新的重要抓手之一，相关信贷、规划等配套政策也有望加快落地，如福建明确支持“自拆自建”，支持福建各地探索老旧危旧住房自主更新改造新模式，并鼓励金融机构提供信贷支持。
新模式构建逐步进入深入推进阶段
《政府工作报告》关于房地产发展新模式的表述调整为“深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设”，表明房地产新模式的构建进入深入推进阶段，更加突出基础制度和配套政策建设；“十五五”规划《纲要》明确基础制度建设方向，指出“完善商品房开发、融资、销售等基础制度。推行房地产开发项目公司制和融资主办银行制，支持满足房地产合理融资需求，有力有序推进现房销售”，预计现房销售将延续渐进式推进节奏，各城市将结合地方实际逐步探索。
从地方层面来看，2025年信阳、荆门等多个城市相继落地现房销售试点，在2026年各省市政府工作报告中，山西、重庆、云南涉及现房销售，提出稳妥有序、探索建立或有序推进现房销售制度。
表：2026年部分省市政府工作报告中现房销售相关表述
资料来源：各省市政府工作报告，中指研究院综合整理
整体来看，《政府工作报告》、“十五五”规划《纲要》为短期、中长期房地产工作做出重要部署，《求是》两次刊文强调稳定房地产市场预期的重要性，强调“要准确把握房地产市场出现的新情况新问题，以更有力更精准的举措持续稳定房地产市场”，从政策趋势来看，因城施策仍是政策主线，住房政策与人口政策结合是重要方向，初婚初育家庭、多子女家庭成为政策重点支持对象，优化公积金政策是强化住房保障的重要抓手，供给端政策延续控增量、去库存、优供给思路，盘活存量、城市更新等配套政策有望加快落实。
需求端，预计各地政策在降低购房门槛、降低购房成本、提高购房意愿和能力上持续发力，其中针对特定人群的购房补贴、公积金贷款等政策支持力度有望加大，深化住房公积金制度改革，扩大使用范围、支持异地互认互贷等是重要方向。同时，核心城市继续优化限制性政策，降低房贷利率、降低中介费率、给予住房贷款贴息等也是政策关注点；“房票安置”或将持续推进，释放增量购房需求。
供给端，预计各地将保持“缩量提质”的土地供应趋势，供地规模保持低位，侧重供应区位更优的核心地块，同时在“好房子”建设方面继续落实相应规范，综合考量“好房子”建设与住房销售、市场预期变化等问题，有序推进“好房子”建设。另外，各地有望持续推动存量闲置土地、存量商品房收储，收购二手房或在更多城市落地，加速改善市场供求关系，稳定市场预期。同时，更多城市有望完善商办等业态存量盘活政策，允许楼宇兼容、临时改变用途等或是重要方向。
另外，高质量推进城市更新写入五年发展规划，配套的金融、财税、土地等支持政策有望迎来进一步完善，鼓励更多社会资本参与，支持“原拆原建”等。
本文来源：中指研究院
