陆铭 X 大师访谈录——解构中国房地产市场的时空格局

戳此学习陆铭教授的<中国房地产市场的时空格局>

前言

十多年来，房地产都是生活在城市内的人们颇为关注的话题。但刚刚过去的2019年，房市表现对有房族而言却不尽如人意。在中央层面仍坚持“稳字当头”，从两会的“防止房市大起大落”到政治局会议“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，再到新华社“坚守房住不炒底线”。投资者预期不断降低,面对巨大压力很多地方开始出手提振市场，那么问题来了——当前地产涨跌的逻辑又是什么呢？土地供应政策如何影响房价？我国的城市发展思路又在发生怎样的转变？

本期见闻大师课将邀请上海交大安泰经济与管理学院陆铭教授为您一一解读，陆铭教授不仅是上海交通大学安泰经济与管理学院特聘教授，同时还担任中国发展研究院执行院长。

为什么邀请陆铭教授主讲这堂课？

大师课主讲人：陆铭

上海交通大学安泰经济与管理学院特聘教授、中国发展研究院执行院长；

陆铭教授的研究领域为中国经济、城乡和区域经济发展、劳动经济学。近年来的研究主要是对城市和区域发展政策进行评估，并为促进中国国内市场一体化和经济持续增长提供来自城市经济学和空间经济学的战略思考。

你将在本堂课中收获什么？

• 理解房地产价格逻辑；
• 理解区域发展中“空间的力量”
• 理解“城市化”对我们未来生活会产生怎样的影响

课程关键词

房地产、房价收入比、房住不炒、房地产投资、房价、供求错配、欧元区化、远大的新城、城投债、土地资源

幕后采访——对话“饭统戴老板”

观众朋友们大家好，欢迎收看由饭统戴老板和华尔街见闻联合出品的系列节目，我是主持人戴老板。今天我们很荣幸地请到上海交通大学安泰经济与管理学院特聘教授陆铭老师，陆铭老师是著名的经济学家，主要研究领域是劳动经济学、城乡和区域经济发展等方面。陆老师以前写过一本非常畅销的书，名字叫做《大国大城：当代中国的统一、发展和平衡》，所以我们今天请到陆老师，会主要就房价、城市和大都市圈这些热门话题进行讨论，相信观众朋友们一定会感兴趣，下面就让我们有请陆老师。

戴老板：陆老师您好，我知道您在城乡和区域发展方面具有很丰富的研究经验，并且出版了几本这方面的畅销书，那么您当初是怎么切入到这个领域的研究的呢？

因为我自己原来的研究领域是劳动经济学，然后在劳动经济学里面我做的一块研究就跟劳动力流动有关，那么很自然的就关心比如说跨地区，还有城乡之间的劳动力流动问题，很快就会涉及到比如区域经济发展、城市发展这样的一些问题，所以我自己的研究就很自然的跟刚才讲的城市区域的议题结合在一起了。

戴老板：今年以来我们国家的二、三、四线城市的房价有很多新闻跟热点，比如说鹤岗的房价跌到了白菜价，苏州的房价涨到了钻石价，这么对比强烈的价格分化，您是怎么看的呢？

其实研究中国的房价，非常重要的就是你要看它的需求的来源，还有跟供给之间的差别。那么从需求角度来讲，其实有两个变量非常重要，一个就是地方的收入水平，还有一个就是你要看这里它是人口的流入地还是人口的流出地。那么你看中国很多城市，比方苏州它是持续人口流入的，而鹤岗这地方它是人口流出的，中国有大概1/3的城市人口是负增长的，就是我们所说的收缩城市，那么像这样的城市，其实它未来的房地产市场发展的需求端的因素是不能得到持续的支撑的。

我刚刚讲到的是需求端，那么再看供给端的话，就要看它的存量的房地产市场是不是很大，另外在过去这些年里，它的土地开发、房地产建设导致的住房的供应大概是一个什么样的情况。那么需求和供给做一个对比，基本上就可以判断一个地方的房地产市场的未来了。

那么像刚才讲的两个城市的例子，苏州是在沿海地区，经济比较发达，持续人口流入，当然对它的房价就可以比较期待。那么像鹤岗这样的人口流出地，而且它原来是一个资源型城市，现在面临资源枯竭，所以接下来我想需求端的支撑的力量会比较弱一些。

戴老板：跟二、三、四线城市房价的热闹不同的是，过去几年我们国家一线城市的房价可以说是静水无波，。但是我们同时可以看到在4月份的时候，发改委放松了对大城市的落户限制，您觉得这种信号是代表一种什么意义呢？或者说这种放松可以持续吗？

我觉得现在其实是要看中央在这件事情上有多大的决心。我在回答您刚才讲的问题之前，先讲一个基本的事实，在北京和上海这样的城市，其实在常住人口里，没有本地户籍的人口是占到40%的。

我们算一个简单的账，如果我们现在把目标设在若干年以后要消除户籍对于那些没有户籍的人口的公共服务歧视的话，比如说我们就用一个指标，我们花若干年的时间把非本地户籍的人口在本地所占的比重降到0，一年降一个百分点，要花40年。而一年一个百分点，是什么概念？就是在北京和上海每年要有20万人变成本地户籍人口，这是个非常艰巨的目标。

所以如果要是政府加大决心往着这个目标去努力的话，我想在一线城市恐怕人口持续增长这个局面还会重新出现。那么这样的话，对于房地产市场的一个支撑，我觉得还会有后续的动力。

戴老板：我们看到在全世界的范围内有很多国家都有很大的都市圈，但是我们中国却不太一样，您觉得这种公共政策的出发点是什么呢？

我觉得这是个误解，因为长期以来我们就觉得中国的一线城市太大了。

可是我最近一直在写文章讲一件事情，就是中国的城市的概念，跟欧美国家、日本、韩国这样的地方其实都不一样。我们必须要知道，在我刚讲的其他几个发达国家，它的城市的起源是一个非常小的经济自治体。一直到今天，在美国这样的国家，如果一个地方人口集聚到一定程度，就可以向联邦政府申请成为一个单独的市。所以它的市的概念比较小。

但是我们国家地级市的概念，是一个中心城市加上周边的一些县级市，严格说它不是一个城市。那么在上海、北京这样的城市，都有一个中心城区，周边还有很多郊县的区，只是我们把它叫做一个城市了。那么这样统计的话，北京（常住人口）大概2100万，上海（常住人口）超过2400万。

但是我们用这样的一个数据去跟世界上其他的城市，比如说东京市、纽约市比，你会得出上海和北京人口太多的结果。但其实这个比较是不对的，真正可比的对象是都市圈范围。

而和中国最为可比的对象其实是东京圈。东京圈有多大呢？东京圈的中心地带建成区的蔓延半径是50公里，有的比较远的地方甚至可以长达80公里。这是个什么概念？如果上海往西的话，肯定是把跟上海紧邻的浙江和江苏的一些中小城市纳入进来了。那么在这个范围之内，可比的情况下，上海的潜在的都市圈范围之内的人口其实3000万不到，而日本东京圈的人口已经3700万，而且还在增长。

戴老板：我身边有很多朋友都对一线城市抱有很复杂的感情，我们在享受一线城市的便捷的同时，也备受大城市病的折磨，比如说通勤时间长达一个小时或者两个小时，那么您是怎么看待这样一种矛盾的呢？

是这样，我首先要讲清楚一个基本的道理，就是世界上没有免费的午餐。你要得到一个城市的好处，可能就要承受一些代价，如果只有好处没有代价，这是天方夜谭，不是现实世界。

我们在大城市能够得到什么好处呢？你有更高的收入，更多的就业机会，还有更加创新的活力，还有在大城市里面公共服务的质量比较好，生活里面我们有更多的消费品的服务，还有比如说服务的多样性，这些是我们生活在大城市的好处。

那么可能你就要付出一定的代价，这个代价包括比如说高房价、高的通勤成本。

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