陆铭解读决定中国房价的经济学原理「大师课入门串讲·大类资产20讲」

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以下为本视频文字实录：

本期内容

接下来我们来讲第二部分，如何理解房地产市场上的价格。

我在讲第一部分的时候，其实提到了一个重要的概念，就是房价收入比。大家如果比较关心房地产市场的话，可能或多或少都想过一个问题，就是中国的房地产市场是不是存在着严重的泡沫？如果看一些媒体上的文章，包括一些专门研究房地产市场价格波动的学者或者业界人士，甚至一些国际上关心中国房地产市场价格变化的人士发表的言论，大家可能会经常看到这样的说法，就是中国的房地产市场可能存在严重的泡沫问题。

怎么判断一个市场有没有泡沫？可能大家也会去翻一翻教科书，教科书会告诉我们，判断一个地方的房地产市场有没有泡沫就用一个指标——房价收入比。

那么房价高，或者房价收入比比较高，是不是就一定是泡沫呢？为了解释清楚这个问题，我们需要从决定房价的基本机制开始讲起。

我们先做一个非常简单的假设，假设住房这种商品真的是只住不炒的，也就是说我们先把房地产的投资功能拿掉，假设它只起到居住的功能。这样的话，在市场出现均衡的时候，就一定会有一个等式会成立：房价乘以利率等于租金。

这个等式为什么成立呢？大家想，如果房子只是用来居住的，那么租房子和买房子这两件事情应该是一样的。如果这个等式是不成立的，比如说房价乘以利率是小于租金的，这意味着什么呢？买房子每个月的月供相当于房价乘以利率，如果房价乘以利率小于租金，这就意味着你去买一个房子，每个月住在里面的开销，要小于你租这个房子的开销，这样你就不如去买房子了。反过来，如果房价乘以利率是大于租金的，你就不如去租房子了。

所以房地产市场上的调节机制，一定会让房价乘以利率最终是等于租金的，这时候市场上才会出现均衡，也就是说买房子和租房子对你来讲是一样的，这就是我们通常所讲的房住不炒的状态。

接下来我要给大家讲另外一个等式，就是这个等式的后半部分：租金等于a乘以收入。什么意思呢？就是居民把多少钱花在跟住房相关的消费上，包括租房子，包括适当的装修以及维护费用，所有这些费用我们笼统的算作跟住房相关的一个开支，这个开支会在居民收入中占某一个固定的比例，就是a。这个a实际上反映的是你对于这种商品的重视程度，用一个比较专业的词来讲就是偏好。

大家可以这样想，如果你对一种商品没有任何需求，比如说对于不抽烟的人来讲，花在香烟这种商品上的费用在他的收入中所占的比重就是0。但是如果你喜欢抽烟，你每个月花在抽烟上的费用就会在你的收入中占一个更高的比重。所以其实这个系数的大小，代表着你对这种商品的重视程度。

平均来讲，世界各国的居民会把自己收入中的多少花在跟住房相关的商品上呢？时政研究告诉我们，这个比值其实是高度稳定的，大概在30%—50%中间。也许大家的收入水平不一样，或者个人偏好不一样，这个比值会不太一样，但是从社会加总层面来讲，这个比值其实相当稳定。

如果大家理解了这一点，我们就可以对这个公式进行一些变换了，怎么变换呢？如果把租金移到左边来，就是房价除以租金等于1除以利率，或者把利率移到右边去，得到房价除以收入等于a除以利率。

从一个国家的长期角度来讲，利率是比较稳定的，虽然它会根据经济周期上下波动，但如果你看一个比较长的时段，它不会出现太大波动，比如它不会涨到20%、50%，它也不会降到0%以下。它大概会在比如说3%、5%，严重通货膨胀的时候可能会高到8%，但它的波动幅度很小。这样的话，大家想1除以利率，或者a除以利率，是不是也就是一个比较稳定的常数值。

如果大家理解了这一点，就知道为什么我们经常讲房价除以租金，或者房价除以收入，它应该在一个比较合理的水平上，这样才能够被居民所接受，就是因为这个式子是成立的。

这也是为什么教科书告诉大家，如果房价除以租金或者房价除以收入的这个比值特别高，就意味着高房价没有长期的收入增长作为后续的支撑，那么这个房价就被认为是太高了。这就是我们平常用房价收入比和房价租金比作为判断房价是不是太高，或者有没有泡沫的一个指标的理论依据。

但是讲到这，我要说但是了，因为刚才我讲的这些只是一个起点，就是告诉大家，我们如果真做到了房住不炒，房子只有居住功能的时候，我们就可以用房价收入比或者房价租金比来判断房价是不是太高了。但是房子真的只有居住功能吗？

以上就是本期课程的内容，谢谢大家。

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