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大师课串讲·搭建投研框架1.16:房价上涨空间的两个重要变量

作者: 陆铭
字数 1,981
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大师课串讲·搭建投研框架1.16:房价上涨空间的两个重要变量

本期内容首发于 陆铭大师课《中国房地产时空格局》

本期提要

  • 房地产为什么会有投资功能呢?

  • 房价上涨空间决于两个重要的变量

本期内容

我想可能很多人都忽略了一点,就是房地产这个商品,它天然是具有投资功能的。

它为什么会有投资功能呢?总的来讲,大家应该会相信,不管是一个国家还是一个城市,收入都会持续上涨,只是上涨速度有快有慢。如果大家理解了这一点的话,再加上我之前讲到的租金和收入之间有一个比较固定的比值关系,也就应该相信随着时间的推移,一个城市的房租租金也会持续上涨。而租金和房价之间又有一个比例关系,所以你应该可以推出房价在长周期里也会持续上涨,只是涨得慢一点还是快一点的问题。一个城市的收入上涨速度越快,你就越应该相信,从长期来看当地的房价会持续上涨,而且上涨的速度也会快一点。

大家想一下,如果你作为一个投资者,手上有一笔钱,你希望这笔钱能够保值增值,同时根据我刚才讲的道理,你判断从长期来讲房价会有一个上涨的趋势,那么这个时候你就会选择去买房子。通过在价格还没有涨起来的时候买房子,你锁定了买房子的成本,未来如果房价的确在持续上涨的话,这不就构成你投资的收益了吗?这就是房子天然具有的属性,它本身就有投资功能。因为按照我刚才所讲的道理,房产的价值会随着收入的上涨有一个持续上涨的空间。

不仅如此,一个国家内部的房地产价格问题,其实主要就是在讲城市房价这个问题。大家想,在一个发展中国家,不断会有农民进城,这就是我们通常讲的城市化进程。而且这个国家会有大城市、小城市,不仅农村居民会进城,城市居民也有一个住在哪的选择问题,我后面会讲到,全世界范围内出现了一个趋势,人口从小城市逐渐向大城市迁移。

这样一来,每一个城市的房价上涨空间,在需求端就取决于两个最为重要的变量,一个是收入水平,一个是人口流入的速度。

你会怎样判断呢?一个城市的收入上涨速度越快,越是人口流入的地区,那么这个地方的住房需求就是有实际的需求支撑的,从长期来讲,这个地方的房价上涨趋势就会越猛,从投资的角度来讲,这个地方的房地产就越有投资价值。

认识到这一点之后,我们再来讲讲中国。长期以来,我们的利率是受到政府管制的。大家想想利率决定了什么?对于买房子的投资者来讲,利率决定了你购买这个房子的贷款成本。

因为我们中国实施的是鼓励资本积累、鼓励投资的这么一个政策,其实利率是被政策压低的,这意味着什么呢?意味着你要是通过贷款买房做投资的话,投资成本其实不高。

如果你看到投资成本不高,利率是比较低的,而住房是可以通过抵押贷款购买的,同时你又看到一个城市,尤其是我刚刚讲的比较富有的、规模比较大的城市,它有一个长期的需求增长空间,如果你是手头有余钱的人,你会做什么?你会尽量贷款买房。

我想今天在上海的中年朋友,可能都会后悔为什么自己在10年前没有下手买套房子,尽管当时也觉得很贵。这就是我刚才讲到的投资功能给房地产市场带来的一个购买动机,你会在房价还没有涨到更高水平的时候买,而且越早买你越能够享受未来房价上涨的空间。

当大家这样去做的时候会出现一个什么结果?就是在这个城市收入还没有涨起来的时候大家就已经开始买房了。而且利率越低,你越期望这个城市未来有更多的人口流入,你越希望这个城市未来的收入上涨水平越高,你就会越早买房,在有能力的情况下买越多的房。而且明白我刚才讲的这个投资原理的朋友越多,买房的人也会越多。这会导致一种什么样的情况?就是在房地产市场的起步阶段,收入还没有涨起来,房价就已经开始涨起来了。

房价收入比是怎么算出来的?是用平均房价除以平均收入,或者平均工资。很多朋友说房价太高了,我收入不够高所以买不起房子,可是你要知道,在你买不起的时候,可能市场上有很多人是买得起的。在一个正常的市场经济下的房地产市场上,一定不会所有人都买得起房子。用经济学的道理来分析,如果所有人都买得起房子,它就不是一个均衡,为什么呢?

如果这个城市里每个人都买得起房子,你又恰好属于收入比较高的人,你会怎样?再买,多买一点,那么房价就会涨上去。当一部分经济实力比较雄厚的人把房子作为投资品的时候,那么相对来讲,低收入阶层就会买不起房子了。这就是市场均衡的表现。

接下来大家可能会问我,那么低收入者就不需要房子去住了吗?不是。他们可以去租房子,政府提供的公租房和廉租房也可以满足他们的需求。在这个意义上,我们说应该是人人居有其所,但并不是人人都买得起房子,这是一个比较正常的房地产市场的状态。

但是由于我刚才讲的这个道理,我再重复一下,当一个房地产市场处在发育的早期,同时由于房地产市场是一个有投资功能的市场,你买房子的时候,是看这个房子未来价格上涨的空间,这个地方的收入水平上升得越快,人口流入的速度越快,你就会越早去买房子,买越多的房子,这时候房价就涨起来了,而且它会比收入上涨得快。

这个时候如果你把房价收入比作为一个衡量指标,来度量房价是不是有泡沫,就会出现严重的误导。因为即便在正常的市场经济条件下,如果一个地方的房地产市场存在比较好的投资价值,也会出现房价收入比比较高的这个状态,这就是我要给大家讲的一个道理。

以上就是本期课程的内容,谢谢大家。

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