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管清友 X 大师对话录(二)金融与地产已进入新周期,投资关键是顺势而为、做趋势的朋友

作者: 管清友

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管清友 X 大师对话录(二)金融与地产已进入新周期,投资关键是顺势而为、做趋势的朋友

在年轻一代经济学家中,管清友是非常突出的一位。他是中国社科院研究生院的经济学博士,清华大学的博士后,如是金融研究院的院长,如是资本的创始合伙人,还曾担任过民生证券的副总裁、研究院院长。

他既从事经济与金融理论研究,也是宏观政策、金融市场等方面的参与者、建言者,还写出过《管清友的股票投资课:做趋势的朋友》这样老百姓喜闻乐见的书。上可近庙堂之高,下可及江湖之远,自如转换于几个身份之间,这样的青年经济学人确实少见。

日前,围绕个人投资者如何建立完整的宏观分析框架和市场投研体系、怎样理解市场趋势、怎样把握投资时机和方向、如何面对依然充满不确定性的市场,我们和管清友进行了深度对话。

 

如何看待地产

 

华尔街见闻:您前面提到经济学家在预测宏观问题,包括预测房地产的周期上准确率会高一些,未来中国一线城市的地产是什么样的趋势?

管清友:我觉得2017年以后,地产行业确实进入了一个新的阶段,就是它的发展逻辑在发生变化。

发展逻辑的变化有两大因素,第一个因素是什么呢?经济发展阶段到了,所以发展方式必然发生变化。我们的人均GDP突破8000美元以后,房地产行业本身就会发生逻辑上的转化,这是其他经济体都走过的路。

我跟冯仑认真讨论过这个问题,人均GDP超过8000美元以后,整个房地产行业逐渐的从以住宅为主的开发,转向了全开发时代。住宅的增量没有那么大了,房地产开发商必须既会盖住宅,又会盖工业用途的房产,又会做物流地产。当然每个企业可能不一样,有的是继续转型,有的是选择其中一两个方向去做,所以进入一个全开发时代,或者后开发时代。这是最关键的。

但大部分人关注的问题是这两年房地产政策的变化,以及在“房住不炒”这样的基调下,未来不同城市的房价到底还有没有机会?

但实际上第一个因素更重要,也就是第一个问题中提到的趋势,第一个因素才是决定趋势的根本性原因。也就是说,房地产开发商从所谓的开发时代进入后开发时代,房地产企业从所谓的开发人变成手艺人,这是决定趋势的,因为经济发展的基本的推动力决定了房地产大周期的变化。

当然大家最关心的是房价周期,因为政策的变化。政策的变化确实也有影响,首先,“房住不炒”的提出标志着中国最高当局对于房地产行业的基本态度,就应该去泡沫化,更不能形成金融风险。

 

华尔街见闻:您怎么看2020年这个时候推出“三条红线”,它的背景和意义是什么?

管清友:我觉得这是2017年以后这场金融整顿的一个延续。

过去十几年时间里,整个房地产行业进入一个所谓新的发展阶段,什么新发展阶段?它实际上相当于一个金融行业。房地产行业基本上是拉着银行搞发展,高杠杆、高周转。

从房地产企业这个角度来讲,这10年确实是黄金时期,资产迅速的膨胀,当然负债也迅速的膨胀。从房地产企业这个角度来讲,如果踩准这个节奏、把握住这个趋势,发展速度非常快,这十几年里确实有很多房地产企业一跃而起。

为什么又在2020年祭出了“三条红线”呢?因为一部分房地产企业,特别是一些大的房地产企业,还没有从过去高杠杆、高周转的模式转过来。一些房地产企业意识到了,但是来不及转,得帮它转。

从企业的角度来讲,“三条红线”都踩了也没事,但是从国家宏观管理的角度来讲,这是个风险。还有一部分企业意识到了,但来不及调。第三类企业就是现在相对比较从容的,人家早就意识到这个问题了。

我和不少地产公司的老板聊过,确实有很多企业家,过去成功的经验成了现在失败的教训,至少是陷入比较尴尬的境地的教训——他们对2017年以后这一波的金融整顿认识是不足的。

我记得在华尔街见闻的专栏中讲过,金融王气黯然收,整个金融周期开始逆转。如果从2017年上半年开始调,很多企业是比较从容的,但很可惜,大部分企业是没有的,没有意识到。

 

华尔街见闻:具体房价,会怎么走?

管清友:既然有这些政策,房地产又去金融化,一线城市的房价会是一种什么走势呢?

现在看待房价的视角和过去十几年不一样了。为什么呢?房地产行业的逻辑变了,房地产政策确实也变了。这时候看待房价就不能单纯的说上海市未来房价走势会如何,因为算上海这么大一个地区的平均房价,甚至70个大中城市的房价指标都没有多大参考意义。

对于一个具体的投资者而言,无非就是要不要在一线城市买一套房子,或者再买一套房子?

总体而言,(这个话题)从长期和短期两个维度来看。

长期来看,大家可以参照国际上已经走过我们这个发展阶段的这些经济体,看看它们的大城市大概是一个什么样的趋势。以100~200年的历程来看,你会发现纽约、伦敦、法兰克福、巴黎这些城市的房价是长期、稳步的上涨的,基本上跑赢通胀,大概就是这么个趋势。

所以中国的大城市的长期趋势大概也是如此,不会太出圈。而日本是一个非常特殊的案例。我觉得中国的人口结构也好,城市化水平也好,决定了中国不可能重复日本这个走势。中国的大城市一定是伦敦、巴黎、纽约这样的走势。这是长周期来看。

短期来看,每个城市的波动情况又不一样。比如2017年以后,北京的分化非常严重:核心城区的房价非常坚挺,还在上涨;稍微外围一点的有点波动;再往北京周边,比如燕郊这种环京的城市,波动就更大了,有的地方跌掉了百分之五六十,因为2016、2017年那一轮的泡沫比较大。

所以你去投资比如说上海这样的所谓的大城市的房产,要看你到底是什么需求。你是在上海市中心买一套自己的房子或者是学区房,还是纯投资?你是投商住还是商办?你是买什么样的户型,是买loft还是买大平层?每个人的需求是不一样的,这是没有标准答案的。

但总体而言,像上海这样的大城市,主城区的房产从价格来讲,应该说风险不大,哪怕有一段时间它处于一个所谓低迷下跌的阶段,我觉得问题也不大。反倒要小心的是周边地区,因为它注定会波动很大。

华尔街见闻:管博给我们提供了一个观察一线城市房价的框架,可以从几个维度去考虑问题。而且我觉得管博的回答里面也蕴含着一个很重要的判断,未来一线城市的房价肯定没有大幅的变化。

管清友:主城区应该不会有。

华尔街见闻:没有非常明显的这种趋势性的变化,所以才会进入一个结构性的状态。

管清友:对,现在从全国来看,房地产市场本身的结构分化越来越大,一个城市内部不同的区、不同的区域,分化也会越来越大。

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