1.1 市场现状：本轮房地产行业下行面临哪些困境？
刘晨光
1.1 本轮房地产行业下行面临哪些困境？
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本期内容
各位见闻的朋友大家好，我是刘晨光，欢迎大家来到我的课程《地产的真相》。今年是我从事房地产行业第18个年头了，说长不长，说短不短，但是确实伴着房地产走过了它非常波澜壮阔的一段时间。
我一直以来是房地产行业的一个参与者，也是一个观察者。所以今天我会就把我观察到的信息和大家来做一个分享。到目前为止，房地产是处于我从业以来最艰难的时候，因为以前房地产的历次调整，基本上是不怎么死企业的，企业基本上都是健康的，或者虽然有问题，但是只要是一咬牙慢慢就熬过来了。这次是大范围的有很多企业爆雷了，这是我们从来没有见过的。
第二，房地产每次调整都会有可能有一些成交量的回撤，但这个回撤的幅度一般都在可控的范围当中。但是我们本次的回撤的幅度实际上是下降了30%、40%甚至更大。如果是放到资本市场上，它属于股灾级别的。
第三，我们原来历次是调控的时候，我们基本上是有的城市好，有的城市差，比如资源是可以进行互相的腾挪的，但这次是处于全国性的整体下降。所以这可能是我们当前的行业状况。
课程模块
我们的课程分为几大板块和大家交流。
第一，我们先看一下现在房地产的市场现状和行业扫描。
第二，我们看一下本轮地产危机的溯源，通过溯源可以对行业未来有更为清晰的看法。
第三，我们会把二十大当中与房地产相关的主题和大家进行分享。
第四，这段时间新出台一些地产政策，影响比较大的政策会重点讲一下。
第五，我们会讲房地产的一些制约因素，过去几年改革的储备，以及游戏规则的一些变化。
我们在过去的几年中，我们的顶层设计实际上做了很多事的，我们部委的宏观顶层设计的高度是非常高的，而且也是非常进取的，实际上为房地产行业做了很多宏观改革的准备和约束。而改革有些时候它不一定针对房地产行业的，它可能针对的是整个城市，甚至是整个金融业的融资结构来的。
第六，我们会回望历史上的2012-2015这一轮周期。因为2012这个年份虽然我们会认为和今天不见得百分之百相似，但是它有一定的借鉴意义。
第七，最后我们会把关于房地产行业的未来机会的一些思考来分享一下，可能我们不会展开太多，但是也会提一下。当然大家可能有一些其他的问题，我们可以在课程中多进行一些探讨。
2022当下房地产市场状况
我这里图中取的是65个城市的房地产成交面积。对比它连续十年的数字，我们可以看到我们今年的销售面积数字是过去10年的最低值。过去10年，2014年是最低值。我们今年的房地产销售面积比2014年还要低的，相当于过去十年均值的67%，是一个极低的数字。
同时我们能看到这个趋势，2022年6月份相比5月份是有一些抬升的，上海疫情的结束和整个周期性的反弹是有关的，但是紧接着7月份、8月份往下走，被认为是历史上的淡季。
但是9月份居然比8月份还少了1%，那就有点出乎人的意料之外了。十一期间有非常好的表现，但是十一之后又往下走，10月份比9月份还要差，11月份不出意外的比10月份更差，趋势一直往下走。所以当6月份的时候，万科的董事局主席郁亮总的话提到了6月份可能是行业触底的低点，但实际上6月份的绝对值在过去的十年来看仅仅比2014年好。进入7月份之后，每个月的值都比2014年低，所以这可能我们是过去一段时间非常明显的走势，通过这个走势我们也可以看到，今年整个的房地产的走势。
所以分析同比变化了多少，环比变化了多少，其实意义不是很大，因为它实际上是近几年极低的值。当然我们会认为极低的值就证明本轮地产销售砸的坑是非常深的，砸得非常深之后，大概率明年市场一定会有自然的修复，除非是明年碰上了出乎中央政府左右之外的一些突发事件。如果不出现这种的突发情况，坑下去之后，市场自然的修复实际上是有的。
第二，在2022年6月份我们能看得到。在4月份、5月份的时候出现过有些地方政府，把公务人员支持买房作为考核指标，一旦作为考核指标，很多地方就会开始想办法。另外，房地产成交面积，也可以作为当地土地市场好不好卖的一个先决条件。很多地方为了把数字做得更好看一些，他会用一些手段把成交数据往上做一下。比如一些带有保障性质的安置房，公有产权房会计入到成交当中。同时也会出现先签约作为成交量，但是如果这套房子卖给真实的购房者的时候，你再退，退了之后再签，这样的数字就会很比较好看一些。这个数字好看，从我们的分析的角度上而言，成交的环比会出现很好的变化。
第三，如果是从城市面的角度来看，没有什么太多的城市是有上好的表现的。我们可以看到，36个城市当中22个环比下跌，部分增加的城市各有各的原因，有的是供给上升，有的是打折促销，有的是前段时间有疫情之后，出现了自然的修复。但总体而言，目前在全国范围当中上海算是一个比较坚挺的城市。
所以有朋友问到上海会不会解除限购，目前为止会认为它是全国最坚挺的城市，解开限购的可能性很小。但是会不会对限购政策进行一些修正，目前为止可能因时而异，甚至因区而异。目前限购政策其实已经变成了是一个政策工具。总体而言，这个工具是为了要抑制房价的非理性上涨，让想买能买房子的人买到房子。但另一方面，如果这个区域想发展，可以把限购打开，让很多增量的需求，包括一些投机投资进入到这个区域中，它是有这样的考量的。
我们会看到，临港基本上对于限购、入户管理非常松。实际上它给了一个口子。但凡给了这个口子之后，它的土地供给量也会比较大。在未来的一段时间，如果你是在当地工作，在临港买房子是比较划算的。但如果你是为了投资的想法，至少短时间之内的价格不会出现令人欣喜的变化，得从较长的时间来去看。
另外，除了上海之外，北京的数字这一段时间也是有所上升的，刚刚我们讲的实际上房地产成交的数字。一旦一个楼盘新开之后，一个星期或者十天能达到的销售的比率叫做新开盘去化率，反映的是市场的活跃度。我们一般会认为新开盘去化率如果能达到50%，证明市场是有一定的活跃度的。新开盘去化率如果是低于30%，我们会认为市场死气沉沉，如果再往下走就更差了。
但是实际上我们本轮全国房地产调整，新开盘去化率超过50%的城市，长期以来就只有8个。上海和杭州是全国唯二的好城市，他们的新开盘一般都能达到70%，但这段时间上海在稳定，杭州在往下走，但问题不太大。
第三个城市是合肥。合肥的新开盘去化率也一直是不错的。一方面，合肥的西边和南边比较好，东边和北边相对比较差。另一方面，合肥的供给量比较小的。
另外是北京，在不断的变好。还有是西安的中心城区、长沙的中心城区和成都的中心城区。还有浙江的一个小城市台州和福建的泉州。
总体而言，新开盘去化率较好的城市是比较少的，这就是当前一手房大致的市场情况。我们进一步来看为什么这些城市销售较好？
我们发现普遍有一个规律，房地产能否维持它的温度，如果长期来看，肯定和城市新增人口的数量和有购买能力的人的数量是息息相关的。但是如果从短期的角度看，与城市的土地供给是息息相关的。另外也与地方政府控制城市土地的投放策略是有关的。
以这8个城市为例，中心城区一般投放土地都比较少。以上海为例，上海中心城区投放的土地多年一直不增长，甚至有些区域是一直在缩减的。比如是长宁区，这么多年它新增土地几乎就没有。这个时候中心城区相对的稀缺，会导致中心城区价格上涨，或者价格坚挺。另一方面，中心城区的人员会往外挤压，带动周边的一些区域，使得周边区域也会有不错的表现，整个市场相对来说处于相对紧缺的状态。
类似的情况在西安也是存在的。中心城区的土地供给量很少，再加上新房有限购，所以导致二手房价始终比一手房价贵，虽然它贵的幅度不大，可能只贵了3000元，但是3000元就导致每次有上万人去买新楼盘，但是能买到的比例很少，所以导致热度得以保持。
虽然这些城市大量的土地供给发生在离城20公里的区域，但是这些区域虽然市场有波动，但是由于中心城区的发动机始终在处于点火状态，这些城市不至于发生较大的波动，或者它的调整期比较短。
这主要在于一是地方政府他供应土地比较克制，第二是地方政府有自己的策略。当然这些地方政府手上的资源运作能力也是比较强的。
但与此形成反例的，像郑州这样的城市。郑州一方面在中心城区大量的进行城市改造，而且改造不是政府主导的，基本上都是政府把要改造的项目交给开发商，由开发商来改造。这导致中心城区始终的土地供应量是比较大的。另一方面，当地政府把它发展的重心没有拉到第二圈层，是直接拉到了第三圈层或第四圈层，重点发展外围，比如郑州的空港新城，这导致了中心城区的土地基本上是供过于求。政府又在很外围的地方投放了巨大的土地供应量，而巨大的供应量它的波动就比较大，导致市场如果一旦下性会进入深度调整。所以我们看行业数字背后反映了政府的一些策略。
第三是具体项目当中的来访，以及是来访的转换很低。
2022年的房企销售来访在5月份有一个高点，另一个高点是在十一的假期。因为在9月30号的时候，政府还紧急推出了给了税收上的优惠政策，大家如果是一年之内卖了原来的房子，再买新的房子，给予一定的税收上的优惠和返还。显然十一会带动了一波来访的上升，但是仅仅持续了可能一个星期就下去了。
纵观我们2022年会发现市场的势头比较弱，一个好的政策出来之后，发现可持续的时间都是一两个星期。一两个星期是上去的，但是一两个星期就又下来了。这也代表了整体的意向客户不够，续客能力不足。基本上这一两个星期来的对这个项目有非常刚性需求的，观察了很久的，所以你把这一波人吸引过来，不论成交不成交，后续的增量客户续集的过慢。在这个过程当中，绝大多数的人都处于观望的状态。
另一方面，案场的转换比较低。我们正常的好年份是来七组客户成交一组，今年我们基本上是来十七八组成交一组，它的转换水平非常非常低。
所以目前为止，我们能看到好多企业或者好多项目都想方设法通过各种渠道来进行拓客，和各种各样的渠道进行合作。按照漏斗原理，得先来这么多人，房企对转换率提高已经没有什么信心了，但是得把入口漏斗最上缘的来访的客户先做上去。转换是一个概率的问题。
所以整个今年在这些方面上是有一些影响的。我们能够看到目前的市场成交，它是低于2014年的值，甚至我们可以再往前去跑，它会低于2012年。但是我们指的是成交面积，但成交金额是不可比了，毕竟房价这十年涨了很多。从新开盘的去化率的角度而言，大于50%的城市，长期以来就只有七八个左右。
第三，我们案场的来访始终是低位震荡，偶有抬升，但是持续的时间过短。
第四，我们的转换率的水平，大概是十七八组来访转化一组。当然这个数字是全国主要城市的统计数据，不见得一定适合于我们上海。
如此低迷的市场，自然而然会对企业产生非常深刻的影响。房地产企业就会发生一个问题，收入过少，如果支出依然维持不变，企业基本上每个月现金流都是流出状态。如果企业现金流一旦处于持续的流出状态，企业的经营风险就会非常大。当然企业的经营风险非常大之后企业难免就会爆出违约，或者是有负面新闻，最后导致资本市场上股价开始下跌，资本市场上就有各种各样的一些传言，房企的债券价格就会出现剧烈的下跌，最后回过头来，这些声音再传导到，比如是消费市场，消费市场就变得更加的低迷了。
所以我们2022年可以看到，市场带动企业，企业再反过来带动市场，最后形成双螺旋的下行，这就是今年房地产市场很重要的市场演变形态。
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