1.3 2022楼市风暴，房企该如何应对？
刘晨光 1.3 企业端：销售惨淡，投资锐减，房企该如何应对？
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本期内容
各位见闻的朋友大家好，我是刘晨光，欢迎大家来到我的课程《地产的真相》。
本期课程我们讲一下本轮地产下行中的房地产企业，2022年典型城市房地产的成交量比去年下降了40%，从房地产企业100强来看，也是下降了40%以上，这是今年地产销售市场大致的情况。
但是从房地产企业的角度上而言，如果把它的销售额分成100份，一般是20份应对一些融资和债务；20份对应工程的投入；40份应对企业的拿地，企业必须确保新拿地，明年才有销量。另外的10份会对应一些费用和其他成本，包括企业销售方面的情况。另外的10份一般是利润。如果考虑税收，它可能有5份对应税收的一些预征预缴，另外五份会拿出来做自己的利润。这就是房地产企业一年的现金流的安排。100份是安排得是明明白白的。
今年的情况，地产销售下降了40%，首先企业5份的利润没有了，另外其他的一些费用，至少20份的工程费用不敢压，5份的税收压不了，10份的管理成本、营销成本这些压不了，20份的融资他也压不了。他能压的就是把5个点的利润压了之后，再把明年的拿地，再压掉35个点，才能周转过来。但是这里行业最大的问题就出现了，明年没有流动性可以支持盘子的运转了。
但是另一方面，有些时候也不是那么简单，如果拿地储备没有了之后，融资也就没有了。融资就不止要还20份了，可能要还的要更多了，因为抵押品的载体没有了，可能是这样的情况。
因为整个销售盘子是下降了40%以上，但是有些企业是下降了70%，80%，甚至还有90%的，可见这不就爆雷了嘛。剩下即使没爆雷的，但他如果销售下滑得如此之大，实际上它明年也很难过的。这是我们从企业端上看到的情况。
我们房地产这段时间推出了一系列政策，射出的所谓三支箭，其中第一支箭叫银行授信，各个银行和开发商在短短的十天，签了1.65万亿的银行授信，大家觉得这些授信有用吗？
如果你有新项目，授信就有用，如果你没新项目，授信就没用。
另外还有一个问题，授信给到企业，最后企业拿到新项目之后，还是由这家银行当地的支行或者是分行来审核项目符合不符合银行的信贷要求。如果符合信贷要求，报到总行之后，审批时间会快一些。但是如果不符合要求，分行不会给你往上报的。因为每个银行都要为这笔融资能否收回负责。
所以我们可以看到，授信如果没有项目做支撑，实际上是没有用的，所以这是一个很大的问题。这是从房地产开发企业的角度上而言，今年面临的很大的一个问题。
当然是大家刚刚已经提过了，如果是100份钱当中，我拿投资拿地的钱已经有40份，已经变成了5份。基本上可以看到大家拿地不仅量会急剧的下缩。另外企业肯定是挑选8个还能卖得动的城市去拿地。北京我去抢，上海我去抢。杭州我去抢，其他城市不太关注了。所以我们可以看看前三位的上海、杭州、北京这三个城市。其他城市相对来说也有，但是不是很多，非常聚焦。
当然从另一个方面，由于开发企业做出这样的选择，今年整体全国的土地出让的面积少了将近50%，出让金额少了40%。它会导致财政面临很大的缺口，我们去年2021年全国的财政刚好紧平衡，2.8%的赤字，财政刚刚好够。
但是2022年我们的财政一定是平不了的。一方面，由于我们东南部这些经济好的地方，它本身的税收在减少。另外一方面，去年转移给其他的内陆城市，转移了将近10万亿。今年你要转移给它的更多，今年由于抗疫，税收也减少了，刚性开支的缺口更大，所以2022年要转移给它更多，但是东部能交上去的变少。
大约在2022年8月份的时候总理说，华东六省一市，必须确保今年承诺的税收上缴目标必须百分之百完成，这是一个前提条件。另外，在我们政府收入当中，有一块收入叫基金性收入，主要是土地出让金为主的。去年收了大约是8.7万亿，但是他花了也不少的，今年可能现在只收到3.8万亿，但是他花的反而比去年更多了。因为涉及到一系列的已经定好的基础设施建设征地，地方政府反而开支项目在增多，所以这块也出现了很大缺口。
2021年我们实际上靠的是什么？靠的是中央政府让各个央企加大了利润的上缴。另外我们人民银行上缴了1万亿的资金拨备用，再加上2.8%的赤字，解决了去年的财政问题。而今年面临缺口进一步加大的话，我们实际上今年挑战是很大的。所以目前为止我们的赤字已经是到了4.1%。到年底的时候，我们会认为各个情况可能还在是不断的恶化过程当中。所以从这个角度上而言，我们确实现在面临的有财政危机，这是迫在眉睫的一件事情，财政危机。
所以通过以上分析，我们会看到今年的房地产市场实际上进入了一个政策的无效期。
从企业角度上而言特别无奈。在这儿大家也有可能会问，企业房子不动，为什么不降价？这里边又碰到一个很大的问题，在于目前为止，如果他卖不动平台，因为企业有一部分钱是要进入预售资金监管账户的。比如是他可能卖到40%以上的钱，他都取出来了。现在的销售比率基本上在40%上，这个时候他再降一降，钱就出来了，它就肯降。但是如果它现在的销售率只有20%，这个时候它要降的幅度小了，他钱还是出不来。但如果降的幅度大了之后，就会面临一个问题，就是抵押物。抵押物不足之后，他如果降的幅度大之后，他就要把银行当中的钱还一部分，这样才能符合银行的一些贷款政策。这个时候他还没卖到比例上，结果最后又要还银行钱。所以导致企业大规模的降价，自己的现金流反而是少了。
所以我们可以看到这一轮降价的开发企业反而是央企和少数国企，为什么？
有些央企和国企它是不用项目开发贷的，通过集团内部的融资，或者一些公开市场上的信用债的融资来补充流动性的，它不涉及到具体项目上的，所以这时候它敢于降的幅度大一些。当然它也是挑具体的项目，实在绝望了才会降。但是民营企业这次反而是都不敢降，因为降价的背后带来的有可能是流动性的匮乏。所以我们可以看到企业很无奈的。大部分企业在躺平，少数在等待，极少数在努力。
当然从地方政府的角度上而言，我们能看到，地方政府面临着支出的增加以及收入的降低的艰难处境。这是我们今天市场呈现出来非常惨烈的局面。
以上是本节课的课程内容，关于课程内容有什么问题或建议欢迎留言。我是刘晨光，我们下期再见。
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