池光胜：从套户比看中国商品房销售有没有透支未来需求？

各位见闻的朋友大家好，欢迎来到大师课《走过繁荣：房地产的极限与未来》，我是池光胜。

与上节提到的基础假设密切相关的一个问题是，在棚改货币化之前，中国房地产是政策式。一个典型特征就是在政策收紧时，房地产调整幅度有限，但一旦放松政策，房价就会迅速上涨。根据经济学常识和感受来看，这可能意味着供不应求的情况。因为供不应求，即使在收紧政策时也不能阻止所有人购买，总会有一些合格的购房者，所以房价不会下跌。但一旦放松政策，更多的人有了购房的资格和能力，房价就很容易上涨。

实际上，这两个问题是相关的。如果我们要回答棚改货币化那几年供给是不是过剩的，那么我们必须要去论证在棚改货币化前的几年，房地产是不是供求平衡的。为了得出这样一个基础假设是否成立，我们可能需要使用存量模型。

套户比

存量模型是指在一定时间范围内，无论是在棚改货币化的前后或者过程中，我们都可以通过计算套户比来评估中国房屋对城镇居民的满足程度。套户比的概念是指平均每户拥有的房屋套数，其中包括主要住房和备用住房。计算套户比并不简单，需要考虑多个因素。例如，如果要计算城镇商品房的套数，首先需要了解城镇商品房的存量面积，还要评估套均面积，两者相除得出套数。在估算城镇存量商品房面积时，还需要考虑到成套率等因素。

成套率是指房屋是否具备厨房和卫生间等基本居住条件。有些房屋可能不具备这些条件，例如没有厨房或只有公共洗手间等。从居住环境和条件的角度来看，这些房屋可能需要进一步提升和改善。根据统计局的定义，成套房屋应该同时具备厨房和卫生间。因此，计算套户比本身就是一个复杂的过程。

户数也是一个复杂的问题。通常我们知道的户数是指家庭户，还有一种集体户，集体户的人均居住面积和家庭户是不一样的。因此，我们需要使用各种估算和假设来评估户数，官方并没有这些数据，评估过程非常复杂。在写书的时候，为了建模型，我们花了一个多月的时间进行计算。如图所示，红色虚线表示1。从这个图可以观察到中国的套户比，即平均每户拥有的房产套数。这个指标在2018年前后很可能是一个重要的转折点。在2018年之前，中国的套户比长期低于1，也就是说城镇商品房的供应长期低于需求。而在2018年，这个指标第一次超过了1，标志着一个重要的转折。

在全国范围内，我们计算的是总量，没有具体到每个城市。当然，我们也可以计算每个城市的套户比，但这会非常复杂。

从全国范围来看，套户比等于或大于1，意味着从居住的角度来看，全国已经实现了总体的供求平衡。这个概念在2018年的数据约为1.03，而写书时是2022年底，所以计算了2021年的数据，大约是一点零几。这个数据有什么意义呢？它不完全是刚刚我们所说的，它是大于1还是小于1。如果一个国家的房地产发展时间足够长，没有特别硬性的约束，那么套户比这个数据正常情况下应该大于1，而不是等于1。为什么呢？因为总有一些人拥有多套房产，出于各种原因，比如子女教育、养老、照顾父母等等。所以一个国家或地区合理的套户比数据应该大于1，那是否是越大越好呢？在接下来的讨论中，我们将一起探讨一些问题

套户比的计算

套户比怎么算呢？我们首先要考虑如何计算套数，而套数的计算必须考虑城镇居民的成套住宅面积。在最后一个图中，我们计算了家庭户和集体户的存量住宅面积，并对其进行了拆分。

因为我们研究的是商品房，不研究城中村，这个时候我们需要将左上角图中的存量住宅面积拆分成商品房和非商品房。拆分的过程非常复杂，具体细节就不展开了。从图中可以清楚地看出，随着时间推移，城镇新建住宅越来越成为城镇存量住宅面积变化的主导因素。还有一些其他因素，比如行政区划、调整等，也会对城乡住宅面积产生影响。

另外，城中村改造也是一个影响存量的因素，因为城中村的土地性质可能是集体所有或其他性质，一些改造会改变存量住宅面积，这也需要考虑。

此外，还要特别提到两个文件，这两个文件都很重要。第一个是2021年8月份的一个63号文，与最近市场讨论较多的城中村改造有关。因为在7月份的时候，有很多会议提到了城中村改造，有人说这次棚改货币化又来了，认为很乐观。但仔细看一看，和棚改以及棚改货币化还是有很大区别的。

63号文中有一些非常细节的规定。例如，拆除的面积最大不能超过原有面积的20%；拆迁比不能大于2。这些都是有明确规定的。2023年7月份又出台了一份关于扎实有序推进城市更新工作的通知。这份通知与2021年8月份的文件非常相似，明确提出“以保留、利用、提升为主”。

我们提到这两份文件是想说明什么呢？我们可以通过右下角的图表来看，从时间序列看，城镇新建住宅面积对城镇居民存量住房面积变化的影响逐渐增大。由于2021年发布的63号文和2023年7月份发布的通知，未来城中村、城市区域的改造对城镇居民存量住房面积的影响将进一步下降。

因此，未来城市中城镇居民存量住宅面积变化的最重要影响因素，不仅是过去几年的情况，也是现在和未来的情况，就是新建商品房的数量。基于一定的套件面积假设，我们可以计算出成套住宅的套数。根据计算结果，可以看到套数呈不断增长的趋势。我们计算到2040年，再结合居民户数的计算，包括家庭户和集体户，就可以得到套户比的概念。这只是计算出来的结果，我们还需要进一步分析。通过这个数据，我们应该能够得到非常明确的答案，从而回答我们最初提出的问题，即2017年棚改货币化期间是否透支了新需求。

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