池光胜1.3：商品房驱动力量和未来销售潜在中枢
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各位见闻的朋友大家好，欢迎来到大师课《走过繁荣：房地产的极限与未来》，我是池光胜。
如果我们展望未来，就会面临一个问题，既然未来商品房销售面积很可能出现负增长，那么具体的下降幅度是多少呢？这个下降对于房地产市场会产生什么影响呢？这是大家都关心的问题。过去的情况相对容易解释，但大家更加关注的是未来。因此，为了预测未来，我们有必要对过去几年商品房销售的驱动力进行因子分解。
动力的拆解
关于上面的图表，我们刚才提到的指标做拆分，拆分之后我们发现，城镇化率在过去的10-20年一直是驱动商品房销售最大的力量。这个结论与大家的感受是一致的，媒体报道和官方说法都得出了这个结论，而且这个结论肯定是正确的......