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住房改善性需求获得支持:20余城取消楼市限购、废止限售

越来越多的城市加入到取消购房限制性措施队列中,多地将执行多年的限购、限售政策进行优化调整。

据澎湃新闻不完全统计,今年5月以来,包括河北唐山、黑龙江哈尔滨、浙江杭州、浙江湖州、山东济南、安徽六安、江苏常州、浙江嘉兴、武汉经开区、辽宁大连、辽宁沈阳、广东东莞、安徽合肥、江苏南京、江苏苏州、江苏泰州、江苏句容、浙江金华、福建三明、江苏徐州等20余城出台楼市新政,直指放开或调整限购及限售政策。

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淘宝成立以来第一次 GMV 下降

今年的前三个月,淘宝成立 19 年来首次季度 GMV(成交额)下滑。1 月和 2 月的 GMV 增速已经是持平,而 3 月直接下滑。

这个季度的 GMV 低个位数下滑,4 月的情况更差一些,阿里巴巴董事会主席兼 CEO 张勇说,“4 月 GMV 出现了超过 10 个百分点的下降。5 月看到一些改善迹象,但仍需要时间把积压的包裹消化掉。”(晚点财经)

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中信证券:个人住房贷款仍有至少50bps下调空间

综合来看,价格政策不会缺席,预计通过 5 年以上 LPR 下调和银行降低加点方式实现。

一方面,5 年期以上 LPR 存在 15bps 的下调空间;

另一方面,当前个人住房贷款利率 5.49%的水平仍有至少 50bps 的下调空间(算法 1 :个人住房贷款利率和一般贷款利率利差压缩至 0;算法 2:假设自 5 月起后续 5 年以上 LPR 累计下调 30bps,首套房贷利率下限下调 20bps 导致房贷利率整体下调 20bps)。而要实现 5 年以上 LPR 下调和银行降低房贷利率加点,后续仍存降准空间。

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猴痘 VS 天花

猴痘和天花是近亲,两者基因组结构非常相似,在生物学特性和致病性上也有很多雷同之处。

目前没有专门的猴痘疫苗,不过世卫组织数据显示,天花疫苗对猴痘病毒的有效性高达85%。英国政府已经开始向部分医疗工作者或有猴痘病毒暴露风险的人群提供天花疫苗。(图表来自国盛证券)

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房贷利率大幅下调对银行息差影响多大?

招商证券:

当前,四大行个人房贷占比约30%,本次LPR调整预计直接导致息差下降4BP左右,其中大部分影响在2023年体现,考虑到新发放按揭利率大幅下降,实际影响更大些;预计使得股份行息差平均下降3BP左右。城农商行因按揭贷款占比相对低些,直接影响相对小些。

对于银行业绩来说,量价皆重要,倘若有价而无量,业绩同样承压。因而LPR下调若能带来地产销售明显好转,信贷需求改善,那么,最终不一定是利空。

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4.25%不是底

招商证券:

2020年的疫情全国封控比当前更严格,但我们发现2022年的地产销售要比2020年差的多,仅用疫情其实解释不了为何当下的地产销售要比2020年还差。进一步,当前的按揭利率也比2020年低,从利率角度也解释不了地产销售的表现。可能的原因有两个,一个是地产的长周期处于下行,另一个是地产的短周期处于下行。从逻辑上看,地产的长周期处于下行是大家公知的事情,用来解释一年的情况不太合适。那么最有可能的情况是,2022年地产的短周期本身就处于下行期。

用多大的力度能把下行期的地产给稳住呢?我们可以参考下过去几次地产周期下行时,房贷利率下降的幅度。2008年利率下降180bp,2014-2015年利率下降250bp,2018年利率下降30bp。本轮到目前为止,利率下降31bp。我们再进一步观察,除去2008年,2014年房贷利率下降30bp时,地产销售同比已经转正,和2018年房贷利率下降30bp时的效果一致。本次是类似2014年或2018年呢,还是类似2008年呢?目前本轮房贷利率已经下降了31bp,但地产销售并没有出现好转,较去年同期仍有较大幅度的下行。我们认为本次地产的困境可能介于2008年和2018年之间。

居民的资产负债表和购买欲望可能都遭到重大的打击。因此,本轮的房贷利率下降可能还有空间。

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地产放松效果追踪:房价和销售面积变化如何?

天风证券:

要观察地产放松是否有用,还要区分疫情封控的影响。

3-4月既部分放松了地产“四限”,又没有疫情封控的城市,就只剩下宁波、青岛(除莱西)、福州、昆明、佛山、东莞、贵阳、兰州、张家口、宜昌,这些城市组成了观察地产放松是否有用的有限样本。

我们把全国城市按照“放松地产四限政策”和“出现疫情封控”分成上述三个样本。对比这三个样本,我们发现:

在全部“四限”放松的二线城市中,除了福州和佛山以外,多数城市的4月商品房销售均价高于2月或者3月,即出现了房价的环比意义拐点

在无疫情封控的“四限”放松城市中,多数城市的商品房销售面积同比增速出现反弹,即出现了销售的同比意义拐点。

不管有没有疫情封控的影响,放松“四限”大概率能对房价环比回升起到一些作用。在没有疫情封控影响的情况下,放松“四限”后地产销售同比回升的概率较大。

因此,如果下半年通过常态化核酸检测和流调追踪能够降低出现疫情封控的概率,房价环比增速转正和房地产销售面积同比增速回升还是值得我们期待。

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银行的房贷利率下降空间有多大?

华创证券:

从房贷利率与过去贷款加权平均利率的比较来看,事实上过去一段时间房贷收益是商业银行的重要资金来源。

2021年个人住房贷款增量为3.8万亿,房贷利率调降100bp对应商业银行收入减少380亿元。值得注意的是,今年4月25bp的降准仅缓解金融机构成本65亿元,2021年12月50bp降准降低金融机构资金成本每年约150亿元。由此对比来看,100bp房贷利率的调降或对商业银行利润造成较为严重的影响。

如果要对冲利率下滑对商业银行造成的影响,这意味着个人住房贷款增量至少为4.65万亿,个人住房贷款增量同比约为22%。2017年以来,仅有2019年个人住房贷款增量同比为正(12.8%)。

从这一视角观察来看,房贷利率的大幅回落势必会对商业银行的利润产生较大影响,这也会进一步压缩商业银行让利企业的空间。

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当买房跑不过理财,利率需要怎么变?

华创证券张瑜计算了“居民贷款购房的额外收益率”:

居民购房额外收益率 =[购房收益-购房成本]/购房本金-理财收益率。

从历史数据观测来看,居民购房额外收益率与地产销售同比基本一致。

可见,居民是否将更多资金用于购房,取决于四个因素(房贷利率、首付比例、房价涨幅和理财收益率),这其中房价涨幅是居民购房额外收益率的决定性因素。

图1显示,当下情况来看,自2021年10月以来,居民购房额外收益率已经连续五月持续为负,对应当下商品房销售面积同比是处于2020年2月以外的历史最低值。

图2显示,基于“当下新增贷款占商品房销售额的比重维持在20%的比例”假设,张瑜测算认为:

假设房贷利率下行至当前下限(4.25%),那么全年房价同比或需回到3.1%左右的同比增速,对应一二线城市房价同比6%。

若假设一二线城市房价同比在5%的天花板影响下,全国房价同比或仅能回升至2%,那么对应当下房贷利率或需下降280bp回到2.7%左右,这对应着5年期LPR仍需调降175bp左右。

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房贷利率地板价再降:4.4%已过时,4.25%来了!

与房贷挂钩的5年期以上LPR迎来了单独下调,且幅度超预期,创下2019年8月LPR改革以来最大降幅。这也意味着,4.4%的首套房贷利率已经成为“过去式”,最新首套房贷利率可低至4.25%!(上证报)

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市场有多焦虑?

被称为“全球流动性最好”的美债市场,今年以来动荡不看。

过去两个交易日,十年期美债收益率显示暴涨10基点,第二天有暴跌了10个基点,市场在前一天担心通胀,而后一天就开始恐慌衰退了。

算上周三,这已经是今年以来第50个“美债收益率变动超10个基点”的交易日,这几乎超过了2015年全年的水平。

以此类推,今年全年要有130个交易日达到这种波幅。这意味着什么?过去一个世纪,美债如此动荡的年份只有两个:2008和2009。

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16个强二线城市仅剩3城未出楼市政策

通过梳理GDP排名靠前的强二线城市近期政策动态,今年以来,16个强二线城市中,只有济南、西安、武汉3个城市政策还未见松绑,其余13个城市均已落实调整四限政策、财税政策或助企纾困政策,就连1个月前还明确表示过政策不会松绑的长沙,也在近期大幅放松了限购,并扩大人才购房补贴适用范围。

不同于2008年和2014-2016年的两轮政策放松周期,基于三胎生育政策全面放开以及区域市场分化加剧,定向松绑多孩家庭、郊县限购,增加限购套数以刺激购房需求,成为2022年以来本轮政策宽松周期中,不少二线和强三线城市共同的政策发力点。(克而瑞)

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华尔街“从未如此悲观”

最知名的美银美林华尔街大机构最新4月调查显示:

机构投资者对于全球经济增长的预期进一步崩塌,且创下了创纪录低点(图1)。

对于全球陷入滞胀的预期则创下2008年8月以来新高。(图2)

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鸡肉价格:2015年来最严重的禽流感冲击几何?

中泰证券:

自去年11月以来,法国有多个养殖场爆发高致病情流感疫情。日本北海道两家禽类养殖场也出现高致病性禽流感疫情。根据美国疾控中心数据显示,2022 年 1 月开始,美国也在水禽、肉鸡等禽鸟体内发现高致病性禽流感,截止当地时间 5 月 12 日,本次流感病毒已经蔓延至全美 34 个州,感染超过 3700 万只禽鸟。当前正处美洲候鸟迁徙时期,有专家认为美国禽流感仍将持续蔓延。

根据美国农业部,本次疫情是自 2015 年以来最严重的一次。当时 2014 年末,美国、英国相继爆发禽流感疫情,之后法国、西班牙、波兰等地也陆续爆发疫情,疫情一直持续到 2017 年。

目前美国禽流感疫情下,禽类制品价格出现不同程度上涨。美国作为全球最大的鸡肉生产国之一,鸡肉价格对全球价格具有指导意义,我们看到历史上美国肉鸡价格和中国肉鸡价格走势具有一致性,目前出现一定背离,二者价格的背离势必需要修复。

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火爆的“新冠神药”

根据作用机制不同,新冠小分子口服药主要有 3CL 和 RdRp 两个靶点。

根据作用机制不同,新冠小分子口服药主要有 3CL 和 RdRp 两个靶点。其中,3CL蛋白酶(又称主蛋白酶 Mpro)是一种半胱氨酸蛋白酶,参与病毒中 pp1a 和 pp1ab 蛋白切割,变为成熟的 16个无结构蛋白,这些蛋白参与编码四种结构蛋白亚基因组 RNA的产生,在病毒生命周期中发挥重要作用。3CL 蛋白酶没有人类同源物,且序列高度保守,是理想的抗病毒靶标。3CL 蛋白酶抑制剂通过与 3CL 蛋白酶共价结合,使酶无法再正常结合底物,不可逆的抑制病毒复制,辉瑞的 Paxlovid 即采用此技术路径。

RdRp(RNA 依赖性 RNA 聚合酶)是冠状病毒复制周期中的关键酶,具有从基因组模板转录mRNA 和作为复制酶复制基因组 RNA 的双重功能,并且 RdRp 没有哺乳动物同源物,具有高度的保守性,是理想的抗病毒靶标。小分子口服抗病毒药属于核苷类似物,可在 RdRp 的活性中心取代正常核苷酸,竞争性抑制 RdRp 活性,起到阻碍病毒复制的作用,或在病毒复制过程中引入大量突变,阻碍病毒增殖,默沙东 Molnupiravir、吉利德emdesivir 以及国产的君实生物 VV116、真实生物阿兹夫定等均采用次技术路线。

目前,君实生物 VV116 临床进展较为迅速。(东吴证券)

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如何看“青麦转饲”?压力在饲料粮

申万宏源:

比价优势或是出现青麦销售现象的主因。

在饲草紧缺的背景下,苜蓿、燕麦、青贮玉米等主要青贮饲草价格均有所上涨。其中,青贮玉米价格从 600 元/吨上涨到 800-900 元/吨。对农户而言,原有的种植小麦收益相对较低:亩产 800-1000 斤,销售价 1.4 元/斤,农户收入1120-1400 元/亩,且尚需要增加机收费用;其低于部分市场流传的青麦收购价格1500元/亩。

从“青麦转饲”现象我们得到了重要启示:中国粮食安全的主要压力在于饲料粮。

蛋奶需求增长所引致的饲料粮需求增长是拉动中国粮食需求增长的重要引擎,也是未来粮食供求变化的重要变量。长期看,饲料粮需求的持续增长也为粮食价格上涨提供了供求支撑。

如何减少饲料粮的使用量是保障粮食安全的重要方向。促进饲料粮减量的一个重要渠道就是增加饲草供应,减少牛羊养殖精饲料用量。

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中信证券:长端LPR下调空间确实不大,但按揭贷款利率下降空间却很大

中信证券5月14日报告认为,按揭贷款利率下降的空间很大。由于个贷加点处于历史性的高位,按揭贷款利率预计向 LPR 趋势性变化。

根据2022年第一季度的央行中国货币政策执行报告,2022年3月的个人住房贷款加权平均利率达到5.49%,比2021年12月相比下降14个bp ,而个人住房贷款加权平均利率和整体贷款加权平均利率之间的利差,也由2021年12月的87个bp下降到84个bp。

贝壳研究院数据显示,2022年4月重点城市首套利率下降到5.17%,环比下降17个基点,距离去年高点(2021年9月)已经下降57个基点。但即便如此,首套房和LPR加点仍有57个基点。

需求侧是政策重心所在,不稳住需求,供给侧的政策就无能为力。海外的房地产市场,需求侧政策往往只是指信贷投放和利率定价政策,最多加上交易税。但我国的情况不同,限购、限价、限售等政策的存在,普通住宅认定标准、公积金制度等存在,都使得我国的
政策更为丰富。这也意味着,需求侧政策放开的空间,也远大于按揭利率下降本身。

注:5月15日,央行、银保监会联合发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》,其中提到,对于贷款购买普通自住房的居民家庭,首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。按照目前5年期以上LPR4.6%,也就说首套普通自住房贷款利率可以低至4.4%。

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美国科技股的“麻烦”

科技股连续大跌后终于企稳?资本仍然持续流入“木头姐”的ARK基金。

来自法兴银行的图表警告,2000版本的业绩、估值“戴维斯双杀”(右图),当前的科技股(左图)怕不怕?

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不是利率的锅,“价格型工具”需要转向“数量型”?

目前,企业贷款利率为4.39%,保持在有统计记录以来的低位,进一步降低融资成本似乎并不急迫。当前的当务之急是运用财政手段,提升企业盈利预期。此次央行透露出“宏观杠杆率会有所上升,但保持在合理区间”的重要信号,说明政府与国有企业加杠杆已经进入计划,央行将从稳信用、降利率、防断供三个方面发挥好“助攻”作用。据此推测,增量型货币政策工具将加快创新推出,未来政策基调仍以“宽松”为主,但政策重心将从价格型工具向数量型工具倾斜。总体来看,债市风险大于机遇,股市则有望迎来结构性利好。(招商证券)

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居民信贷单月净融资为负,历史屈指可数

历史较弱的居民信贷加上历史偏高的居民存款,这种组合精准刻画出当前地产销售市场有多冷。(民生证券)

居民购房需求的大幅弱化、房贷从新增转为净收缩都已经延续数月,以至于4月已经开始出现居民收入配置的腾挪而导致的消费贷减少,居民部门的去杠杆大幕已经启动,这一过程中地产调控政策仍保持了相当的定力,并未诉诸大幅降息等可能直接导致一线城市、东部地区地产泡沫的措施,房地产市场背后的长期逻辑可能正在发生深远的变化。(申万宏源)

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