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【兴证宏观】地产调控:给经济复苏预期降降温
作者: 王涵
2016-11-29 22:15
1)上海居民购房加杠杆过快,导致政府出手;\x3cbr/\x3e2)一线城市住宅库存已近历史低位,而控人口又导致土地供给受限,政府只能选择使用限购冻结房产流动性调控房价;3)政府已把注意力转向宏观审慎调控、降杠杆控风险,因此市场对经济复苏的预期可能需要降降温。

11月28日上海出台了严厉的地产限购政策,对此我们认为:

1)居民购房加杠杆 过快 ,导致政府出手控制;

2)一线城市住宅库存已近历史低位,而控人口又导致土地供给受限,政府选择限购降低房产流动性调控房价;

3)地产限购加力显示政府已把注意力转向宏观审慎调控、降杠杆控风险,因此市场对经济复苏的预期可能需要降降温。

为何是上海?最快加杠杆引来最严调控

去年下半年以来一线城市房价快速上涨,同时伴随着购房者杠杆的增长,居民房贷占比总贷款余额的比例不断上升。 在这个过程中,上海居民加杠杆的速度尤其领先,2015年初上海 房贷占总贷款的比例 比北京只高约1%,现在已经高出3%以上,相比全国平均水平高出6.6%,这可能也是上海的限购政策似乎最为严厉的原因之一。 居民购房杠杆率的快速上升,带来金融风险积累。推动杠杆率上升的原因,一方面是首付比例提供了加杠杆的空间,另一方面房价快速上涨的预期也是重要推手。此次上海出台的地产政策,大幅提高了多类购房者的首付比例,限制了加杠杆的程度。


上海限购,背后是供给受限

房价快速上涨的预期,推动了居民加杠杆以及投资投机需求。本轮房地产周期中一线城市的房地产库存去化较快,已接近2010年以来的历史低位,如果要控制房价,最好的方式是加大供给,调整投机预期,缓和供需矛盾。但对于北京上海这些特大城市,控制人口规模目前成为一项重要的政策。 过去的几轮房地产周期中房价的下行都伴随着土地供给的大幅增加,但本轮周期 在大城市控制人口规模的前提下,地产供给受到了明显的限制, 一线城市的土地供给的数量仍在萎缩。此时要想控制一线房价,“认房认贷”是过去最行之有效的方法,在影响房地产市场供需的同时,还能有效降低房地产的流动性溢价,这或许是上海进一步加大限购力度的原因之一。



地产调控:给经济复苏预期降降温

近期的市场表现隐含了复苏的预期,一方面 在供给侧改革传统行业去产能以及地产投资强劲的拉动下,短期内经济的确仍有惯性; 另一方面政府托底经济的措施和态度,比如力推PPP等也给了市场信心。

但是,国庆以来多地区加强限购政策(尤其 昨日上海天津的地产调控 ),且政府开始对固收、大宗市场进行调控,均指向 政府对稳增长的关注有所下降,而已把注意力转向宏观审慎调控、降杠杆、控风险,因此市场对经济复苏的预期可能需要降降温


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