科技股、数字货币之后,下一个暴雷的可能是地产

John Authers 认为,未来资产领域的波动性在很大程度上取决于杠杆,而房地产行业的生命之源就是信贷。

分析认为,随着利率的上升,资产领域发生连锁反应的可能性也在增加,与杠杆有关的房地产行业的潜在危机是当前尤其需要关注的。

今年以来,受各大央行加息的影响,全球股市暴跌,科技股首当其冲。危机也蔓延到了风险资产领域——加密货币行业也正在上演一场2008年雷曼式的危机。

彭博专栏作家 John Authers 认为,就比特币和加密货币行业而言,它们的下跌迫使其他资产被抛售,其损失可能大到足以造成系统性影响。我们现在面临的问题的核心是,未来是否会出现更多的波动。这在很大程度上取决于杠杆。

当杠杆投资减少时,公司及其贷款人可能会破产,偿还债务的需要可能会促使其他机构进行大幅抛售。因此,当利率上升时,金融系统将大幅增加的借贷成本贴现到未来,应该会为通胀降温。但风险在于,这将为杠杆投资制造危机,从而带来进一步的损失。

John Authers 指出,如果有一个资产领域应该受到严格审查,那就是房地产,它的生命之源就是信贷。值得注意的是,彭博的美国办公写字楼房地产投资信托基金(REITs)指数现在略低于20年前的水平,几乎重新回到了2020年疫情最严重时期的低点。

目前,美国各类调查都显示,房价过快上涨(现在美国房价比一年前上涨了20%以上)已经压垮了人们的负担能力。房屋销售已连续数月下滑,预计跌势将进一步恶化。

美国的抵押贷款需求已降至二十多年来的最低水平。据 Mortgage News Daily统计,自今年年初以来,30年期的房贷利率已经从今年年初的3.29%上升到现在的 6.28%。

过快上涨的房贷利率,带来的后果是美国人买房可负担能力的下降,目前已经下降到了2008年金融危机的水平。

美国住宅建筑商信心指数在6月也下降至2020年6月以来的最低水平,也是该指数连续第六个月下降。全国住宅建筑商协会(NAHB)首席经济学家Robert Dietz表示:

房地产市场既面临需求侧的挑战,也面临供给侧的挑战,住宅建筑材料成本同比上涨19%,各种建筑投入成本上升。

在市场的需求方面,2022年上半年抵押贷款利率的上升也让大量的潜在购房者失去了信心。

这个问题并不只是发生在美国,欧元区和英国也出现了类似的问题。

John Authers 提出,许多办公类房地产的持有者,比如捐赠基金和大型养老基金,通常是能够承受巨额亏损而不会引发系统性连锁反应的实体机构。但写字楼供应的增加,加上疫情后需求的下降,所有这些都是需要通过大量杠杆融资的,是需要密切关注的投资组合——而这就引出了住房问题。

他还认为,目前的状况与2008年全球金融危机前的情形十分类似,但这次的抵押贷款条件没有那么宽松,主要商业银行的风险敞口也没有那么大。但即使它的系统性影响并不那么重大深刻,但遭受无法承受的杠杆损失的前景仍然令人痛苦。

与此同时在英国,房地产一直是经济的核心。伦敦作为全球财富的避风港,对国内投资者和国外投资者来说都具有极大的吸引力。根据全英房屋建设协会(Nationwide Building Society)的房价指数,如今伦敦住房的实际价格要高于上一次繁荣的顶峰时期。

John Authers 认为伦敦房地产市场的下行压力可能非常大。由于购房者逐渐失去了对可变利率抵押贷款的兴趣,英国住房受到利率市场的影响比过去要小。但如果这场危机最终真的蔓延到了房地产行业,英国尤其是伦敦的房产将会率先受到打击。

凯投宏观(Capital Economics)也指出,伦敦住房的销售指数现在已经超过了潜在买家的兴趣指数。过去的经验表明,这是房价下跌的一个重要先行指标。

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