作者｜周智宇
央行的“第二支箭”支持民企融资话音刚落，龙湖就拿到了第一单。
11月10日晚间，交易商协会公告称，已经受理了龙湖集团200亿元储架式注册发行，中债增进公司同步受理了龙湖的增信业务意向。
就在两天前，交易商协会刚刚宣布推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），由人民银行再贷款提供资金支持，委托相关专业机构，支持包括房企在内的民营企业发债融资，首批预计可达2500亿。
国元证券预计，到年底前可以落地1500-2000亿左右。有机构人士认为，按照过去的比例，大约会有3-4成会是给房企，也就是年底能够落实500-800亿左右。
值得关注并令人振奋的是，龙湖这笔200亿的债券，超过了此前中海获批的150亿公募债，成了年内房企获批的最高一单融资。
接下来，龙湖可以自行选聘多家机构组成主承销商团完成注册，后续则根据实时的需求，确定每一期债的规模、用途和主承销商等，分次发行。
此前，在中债增担保发行的第一批债券中，龙湖仅发行了15亿中票，第一批的6家房企总共发行债券额度仅68亿元，以至于市场普遍认为，这更多是象征意义，很难缓解房企资金链紧张的状况。
此外，中债增的担保费率在1.5%-2.5%/年，加上抵押率也仅在35%-45%之间，对抵押物资产要求很高，也大大降低了房企的积极性。
有房企融资部门人士表示，如果把资产拿到银行申请经营贷，抵押率是在7成左右。相比之下，拿资产抵押给中债增发债，并不划算。金地集团管理层也在投资者会上表示，公司有400多亿经营性资产，相比中债增发债，还是更多会考虑用来做经营贷。
而本次龙湖一下子拿到200亿的额度，是第一批中债增的十几倍，意味着这种发债模式对优质民营房企的支持极大提升，对于提振市场信心也有很大的作用。
此外，中债增对民营房企增信服务费率降低至0.8%/年，只是市场化增信服务费率的一半左右；并且，中债增还会根据企业信用状况，分档确定反担保比例。
从发行规模和反担保比例、服务费用来看，都在很大程度上解决了此前房企发行中债增债券意愿较低的问题。
对龙湖而言，这200亿无疑是对公司资金状况的极大补充，已能覆盖公司明年到期的债务。据龙湖CFO赵轶透露，龙湖2023年下半年到期的债务只剩200亿左右。
随着近期龙湖集团提前偿明年到期的85.5亿港元银团贷款，以及提前赎回了明年到期的全部美元债，债务压力已经显著降低。
这更意味着，11月8日央行许诺至少2500亿的民营企业债券融资，正在逐步落实。
华尔街见闻了解到，包括美的置业在内的多家房企正在沟通对接发债注册意向，只待交易商协会、中债增进公司审批通过。
除了龙湖之外，拥有足够经营性物业资产的，以及能够获得地方城投公司或集团支持的民营房企，也都有可能获得百亿级的融资输血。中债增担保发行的债券，也跳脱了第一批发行时的象征意义，进一步帮助民营房企恢复融资功能。
而在融资逐渐正常之后，央行还可以委托机构，直接购买房企债券，这也能帮助民营房企债券价格回到正常水平，为接下来一级市场的恢复奠定基础。
随着政策的进一步落实，债券市场机构对民营房企风险偏好也将得到改善，进而缓解民营房企信用收缩的问题。稳住了民营房企的信用，也能稳定购房者的信心。接下来，房企能否穿越眼下寒冬，就交给需求端，交给销售了。