5.1 灯塔指路：房地产行业规模和制约因素

各位见闻的朋友大家好，我是刘晨光，欢迎大家来到我的课程《地产的真相》。课程的第五部分，我们来讲一下行业发展的制约因素。

首先我们从市场的角度，提到了这次的地产调整是深度的调整。从成交量下跌40%来看，属于极其深度的调整，因为房地产和股票不同，本身流动性较差，所以这种调整实际上是一个重大的变化。但另外一个方面，我们也认为这种深度的调整目前为止还没有产生价格上的变化，但在明年一定会对房地产价格产生影响。

我们也进行了行业下行的溯源，探究这一轮危机的来源究竟是什么。一是金融改革，按部就班推进的过程中，遭遇到其他部门改革的叠加。第二是房地产企业的净资产负债率非常高，导致流动性面临问题。之后房地产企业陷入了深度的调整，但是深度的调整又影响到了销量。我们认为从党代会召开开始，对这个行业的认识进行了深化，以及很多政策正在徐徐展开。但政策从来不止简单的头痛医头，脚痛医脚，其实还有很多改革性的政策。我们把这些改革性的政策和大家来进行一些诠释。

房地产这么多年，实际上是首先完成了供给侧的改革。供给侧缩量之后，导致相对供不应求，而此时没有限制性政策，因此价格就大幅上涨。尤其在是核心城市，必须要有限制性的政策，因为核心城市过大涨幅对全局不利。所以限制性政策全部取消是基本无法做到的。但是现在越来越把限制型政策当成了一种武器，可以有保有收，比如市中心保、外围放，这也是有可能的，因为工具运用越来越娴熟了。

另外供给侧如果一旦发生收缩之后，市场上产品质量注定下降，供不应求导致企业没有做好产品的心思。另外由于有限价政策的存在，导致3 年开发的产品和 2 年开发的产品，总利润额是一样的，这就导致必须时间快才能赚到更高的利润率或者自有资金回报率。所以我们所追求的产品质量提升，至少在现有的逻辑当中是不具备的。只有当需求开始出现大范围的萎缩时，好的产品才会出现。所以好产品从来不是靠情怀，实际上是运营的选择。

接下来我们讲房地产行业发展的制约和游戏规则的变化······